Gayrimenkullerin Elden Çıkarılması Halinde, Değer Artışı Kazancının Hesaplanmasında, İktisap Tarihi Olarak Hangi Tarihin Esas Alınacağına İlişkin Gelir Vergisi Kanunu Sirküleri Yay

Gayrimenkullerin Elden Çıkarılması Halinde, Değer Artışı Kazancının Hesaplanmasında, İktisap Tarihi Olarak Hangi Tarihin Esas Alınacağına İlişkin Gelir Vergisi Kanunu Sirküleri Yayınlandı


Numara : 37


Tarih : 28032011

VERGİ SİRKÜLERİ

NO: 2011/37

KONU: Gayrimenkullerin Elden Çıkarılması Halinde, Değer Artışı Kazancının Hesaplanmasında, İktisap Tarihi Olarak Hangi Tarihin Esas Alınacağına İlişkin Gelir Vergisi Kanunu Sirküleri Yayınlandı
Gelir İdaresi Başkanlığınca 25/03/2011 tarihinde yayımlanan 76 Seri Nolu Gelir Vergisi Kanunu Sirkülerinde; gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde, değer artışı kazancının hesaplanmasında, iktisap tarihi olarak hangi tarihin esas alınacağına ilişkin açıklamalar yer almaktadır
Bilindiği gibi gayrimenkuller, Türk Medeni Kanunu’nda "Taşınmaz" olarak tanımlanan ve esas niteliği bakımından bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan, dolayısıyla yerinde sabit olan mallardır
Bunlar Türk Medeni Kanunu’nun 704 üncü maddesinde;

• Arazi,
• Tapu siciline ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,
• Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler

olarak sayılmıştır


1 Gayrimenkullerde İktisap Tarihinin Belirlenmesi


Gayrimenkullerde iktisap, Türk Medeni Kanunu’nun 705 inci maddesi uyarınca, tapuya tescille olmaktadır Buna göre, kat karşılığı müteahhide veya kooperatiflere verilen arsa karşılığında alınan gayrimenkuller dahil, iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde, değer artışı kazancının tespiti yönünden iktisap tarihi olarak, gayrimenkulün tapuya tescil edildiği tarih esas alınacaktır
Ancak, gayrimenkulün tapuya tescil tarihinden önce sahibinin fiilen kullanımına bırakıldığı bazı özel haller de iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi yerine fiilen kullanıma bırakılma tarihinin kabul edilmesi gerekmektedir
Bu çerçevede, konut yapı kooperatifleri, Toplu Konut İdaresi veya diğer kişilerden gayrimenkulü fiilen kullanıma hazır şekilde teslim alanların, söz konusu gayrimenkulleri fiilen kullandıklarını; tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ve benzeri belgelerle tevsik etmeleri halinde değer artışı kazancının tespiti yönünden fiilen kullanıma başladıkları tarih iktisap tarihi olarak kabul edilecektir
Gayrimenkulün ihale veya icra yoluyla alındığı durumlarda da fiilen kullanıma hazır şekilde teslim alındığının yukarıda sözü edilen belgelerle tevsik edilmesi şartıyla, tapu tescil işlemi olmasa dahi fiilen kullanıma bırakıldığı tarihin iktisap tarihi olarak kabul edilmesi gerekmektedir
76 Seri Nolu Sirkülerde konuya ilişkin olarak verilen örnekler aşağıdaki gibidir


Örnek 1:



Bay (A), kooperatif üyeliği karşılığında iktisap ettiği gayrimenkulüne, 20042009 tarihinde su, elektrik ve telefon bağlattırarak, bu tarihten itibaren fiilen kullanmaya başlamış ve bu durumu ilgili kurumlardan aldığı belgeler ile ispatlamıştır Bu gayrimenkulün, Bay (A) adına tapu tescili, 21112010 tarihinde yapılmıştır
Buna göre, değer artışı kazancının tespiti açısından, beş yıllık sürenin hesabında, gayrimenkulün fiilen kullanılmaya başlandığı 20042009 tarihinin iktisap tarihi olarak esas alınması gerekir


Örnek 2:


Bayan (B), Toplu Konut İdaresinden bir daire satın almıştır Daire tespiti için 05102007 tarihinde noterde kura çekimi yapılmış, 21112008 tarihinde de yapı kullanım izin belgesi alınmış, ancak dairelerin tapuya tescil işlemi, Toplu Konut İdaresine yapılan ödemelerin tamamlanmasından sonra 08082010 tarihinde yapılmıştır
Buna göre, değer artışı kazancının tespiti açısından, beş yıllık sürenin hesabında, gayrimenkulün yapı kullanma izin belgesinin alındığı 21112008 tarihin esas alınması gerekir


Örnek 3:



Bay (C), sahibi bulunduğu gayrimenkulün,
-Kat irtifakı tapusunu 03032009 tarihinde,
-Kat mülkiyeti tapusunu ise 06122010 tarihinde
almıştır
Bu durumda, iktisap tarihi olarak kat irtifakı tapusunun alındığı 03032009 tarihinin esas alınması gerekir


Örnek 4:



Bay (S), 05082002 tarihinde "satış vaadi sözleşmesi" ile almış olduğu araziyi 11112009 tarihinde tapuya tescil ettirmiştir
Söz konusu arazinin iktisap tarihi olarak, tapuya tescil edildiği 11112009 tarihinin esas alınması gerekir


2 Cins Tashihi Yapılan Gayrimenkuller ile Kat Karşılığı Olarak Müteahhit veya Konut Yapı Kooperatiflerinden Alınan Gayrimenkullerin Satılması Halinde İktisap Tarihinin Belirlenmesi


Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 16032010 gün ve 2010/4-1697 Nolu Genelgesinde, cins değişikliği (cins tashihi), bir taşınmaz malın cinsinin, yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hale; bağ, bahçe, tarla vb iken arsa, arazi iken, bağ, bahçe vb duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlem olarak tanımlanmıştır


Arazi vasfında iktisap edilen gayrimenkulün belediyelerce ifraz ve taksim işlemine tabi tutularak satılması halinde iktisap tarihi olarak arazinin iktisap edildiği tarih değil, belediyenin ifraz işlemi sonucu arsa vasfını kazanarak, cins tashihi yapıldığı tarihin esas alınması gerekmektedir


Arsa olarak iktisap edilen gayrimenkul üzerine bina inşa edilmesi veya söz konusu gayrimenkulün kat karşılığı verilmesi sonucu alınan gayrimenkullerin tapuya tescili, cins tashihi sayılarak tapuya tescil tarihinin iktisap tarihi olarak kabul edilmesi gerekmektedir


Gayrimenkullerin ivazsız şekilde iktisap edilmesi değer artışı kazancının konusuna girmemektedir Bu çerçevede ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkulün üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya kat karşılığı olarak alınan gayrimenkullerin, daha sonra elden çıkarılması halinde elde edilen gelir, değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilmeyecektir
76 Seri Nolu Sirkülerde konuya ilişkin olarak verilen örnekler aşağıdaki gibidir


Örnek 5:


Bayan (F)'nin, 05081999 tarihinde satın aldığı arsayı, 23012005 tarihinde kat karşılığı olarak müteahhide vererek almış olduğu gayrimenkuller, 25042007 tarihinde tapuya tescil edilmiştir
Kat karşılığı alınan gayrimenkuller yeni bir iktisap olarak kabul edilecek ve değer artışı kazancının tespitinde gayrimenkullerin tapuya tescil edildiği 25042007 tarihi esas alınacaktır Fiilen kullanımın tapu tescilinden önce gerçekleşmesi halinde ise bu tarihin esas alınacağı tabiidir


Örnek 6:



Bayan (E) tarafından 25101992 tarihinde satın alınan ve tapuya arazi olarak tescil edilen gayrimenkulün belediyece ifraz işlemi sonucu, 27072008 tarihinde cins tashihi gerçekleştirilerek tapuya arsa olarak tescili yapılmıştır
Değer artışı kazancının tespiti açısından, söz konusu değişikliğin (cins tashihi) yapıldığı 27072008 tarihinin esas alınması gerekir


Örnek 7:


Bay (B)'ye veraset yoluyla intikal eden iki katlı ahşap bina, yıkılıp yerine yeni bir bina yapması ve bu yeni binadan kendisine iki adet daire verilmesi karşılığında, müteahhide verilmiştir Bay (B), müteahhitten kat karşılığı aldığı iki adet daireyi teslim aldığı yıl içinde satmıştır


İvazsız olarak (veraset yoluyla) iktisap edilen gayrimenkulün, cins tashihi yapılarak kat karşılığı verilmesi halinde, "ivazsız iktisap edilme" niteliği değişmeyeceğinden, gayrimenkulün satışından elde edilen gelir de değer artışı kazancına tabii olmayacaktır