Gayrimenkul Satışları Ve Buna Bağlı Olarak Değer Artış Kazancı Vergisinin Hesaplanması (2015)

Gayrimenkul Satışları Ve Buna Bağlı Olarak Değer Artış Kazancı Vergisinin Hesaplanması (2015)



Gayrimenkul (taşınmaz), taşınabilir niteliğe sahip olmayan, ekonomik kıymet ifade eden ve paraya çevrilmesi ya da parayla ifade edilmesi mümkün olan kıymetli materyalleri ifade ediyor Bir diğer ifade ile, gayrimenkul değerini ve niteliğini yitirmeksizin bir yerden başka bir yere götürülemeyen mallara deniyor

1Kişilerin gayrimenkul satışları sadece tapunun kaydı ile gerçekleşmektedir Kişiler arasında yapılan, noter huzurunda yapılan sözleşmelerde tapu alan kişi veya kurum adına tescil edilmediği için geçerli bir satış gerçekleşmemektedir Satışların gerçekleşmesi için kesin ve geçerli olan tek şart Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nden tapunun alan kişi veya kurum adına tescilinin yapılması gerekir
aKişilerin kişilere veya işletmeye gayrimenkul satışı tapunun tescili ile neticelenmekte bu satıştan dolayı fatura düzenlenmesi ve kdv hesaplanması söz konusu olmamaktadır
bKişilerin gayrimenkul satışında vergisel boyutun söz konusu olması için gayrimenkulun ediniminin (iktisap) 5 yılı geçmemiş olması gerekir Kişi almış olduğu gayrimenkulu edinim tarihinden itibaren 5 yıl geçmeden satması halinde ve bundan bir gelir elde etmesi neticesinde gayrimenkul değer artışından kaynaklanan kazanç gelir vergisine tabidir (GVK 80)
cBu noktada önemli olan konu gayrimenkulun edinim tarihidir Edinim tarihi gayrimenkulun tapuya satışı neticesinde tescil olunan tarihtir
dBir önemli noktada gayrimenkulun bedelsiz (ivasız) olarak devredilmesi halidir Bedelsiz olarak devredilen gayrimenkulde değer artışı söz konusu olmadığından gelir vergisinin konusuna değil veraset ve intikal vergisinin konusuna girmektedir
eKişilerin satışını yapmış olduğu gayrimenkulun edinimi 5 yıldan daha fazla ise bu satıştan dolayı kişiler herhangi bir vergiye tabi tutulmayacaktır
fKişilerin gayrimenkul satışını ticari bir faaliyet olarak gerçekleştirmeleri de mümkün Kişilerin satışları belli sıklıkla tekrarlanıyorsa yani bir takvim yılı içinde birden fazla satış varsa bu satışlar artık ticari bir faaliyetin sonucunda oluştuğu için ticari kazanca tabi tutulmakta ve bu doğrultuda vergilendirilmektedir
2 Ticari işletmelerin aktiflerinde (kayıtlarında) bulunan gayrimenkullerin satışında tapunun tescilinin yanı sıra satışla ilgili fatura düzenlenmesi gerekmektedir
aTicari işletme Gelir Vergisi kanunlarına tabi ise bu satıştan dolayı bir satış karı elde etmesi durumunda elde edilen kar vergi matrahına dahil edilerek faturadaki kdv tutarı işletme tarafından tahsil edilerek izleyen ayda KDV beyannamesi ile beyan edilir


bTicari işletme Kurumlar Vergisine tabi ve gayrimenkul en az iki tam yıl süreyle işletme aktifinde bulunan bir taşınmazı satması halinde; satıştan doğan kazançların %75 lik kısmı kurumlar vergisinden istisnadır İstisnanın uygulanabilmesi için istisna edilen tutarın gayrimenkulün satışının yapıldığı dönemde uygulanması ve satış bedelinin satışın yapıldığı yılı izleyen iki takvim yılı sonuna kadar tahsil etmesi gerekmektedir (2013 yılının şubat ayında satışı yapılan gayrimenkulün satış tutarının tahsili en geç 31122015 tarihinde yapılmış olması gerekmektedir)
cTicari işletmelerin aktiflerinde iki tam yıl süreyle bulunan taşınmazların teslimleri katma değer vergisinden istisnadır

GAYRİMENKUL DEĞER ARTIŞININ HESAPLAMASININ BİR ÖRNEK İLE AÇIKLANMASI

-Gayrimenkuller alış tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarılması durumunda değer artış kazancına konu oluşturmaktadır (GVK 80)
-Değer artış kazancı Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) ile hesaplanmaktadır Yİ-Üfe oranları aylık olarak hesaplanmaktadır Bu sebepten dolayı bu oranları kullanırken satılan ayları değil bir önceki ayın Yİ-ÜFE oranlarını kullanmak gerekmektedir
Uygulamalı Örnek:
-01022011 de 100000 TL ye alınmış
-01062014 de 200000 TL ye satılmış
-Tapuda satıcının ödemiş olduğu masraflar 3000 TL
Bu artıştan dolayı ödenmesi gereken vergiyi hesaplayalım;
-01022011 Yİ-ÜFE: 182,75 (Ocak ayı endeksi)
-01062014 Yİ-ÜFE: 232,96 (Mayıs ayı endeksi)
Alış ve satış aylarından bir önceki ayların Yİ-ÜFE oranlarının (endekslerinin) alış fiyatı ile çarpılarak enflasyona göre düzeltilerek bugünkü değeri bulunur
100000*(232,96/182,75) = 127474,69 TL
-Alış değerini satışın yapıldığı tarihteki değerine getirmiş olduk
-Alış değerini bugünkü değerine getirdikten sonra satıcının gerçekten elde etmiş olduğu karı bulmak için alış ile satış değeri arasındaki farkı buluyoruz
200000 – 127474,69 = 72525,31 TL
- Önemli ve dikkat edilmesi gereken bir nokta Gelir Vergisi Kanunu 81maddede “Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunur “ hükmüne istinaden satıcının tapuda ödemiş olduğu masraflar gibi vb giderler değer artışından düşülerek matrah indirilebilir
72525,31 – 3000 = 69525,31 TL
-Vergi istisnaları dışında oluşan vergi matrahını bulmuş oluyoruz Bu aşamadan sonra Gelir idaresinin her yıl belirlemiş olduğu vergi istisna oranları düşülerek verginin matrahını bulabiliriz
GAYRİMENKUL DEĞER ARTIŞ KAZANCI İSTİSNALARI TUTARLARI (2010-2015)
2010 7600 TL
2011 8000 TL
2012 8800 TL
2013 9400 TL
2014 9700 TL
2015 10600 TL
-Satış 2014 yılında olduğu için 2014 yılına ait olan istisna tutarını yani 9,700 TL yi matrahtan düşerek net olarak vergiye tabi tutarı buluruz
69525,31 – 9,700 = 59825,31 TL
-Bulmuş olduğumuz tutar 59825,31 vergiye tabi matrah tutarıdır (yani vergi matrahıdır)
GELİR VERGİSİ TARİFESİ (2014)
Gelir Vergisi Kanununun 103 üncü maddesinde yer alan gelir vergisine tabi gelirlerin vergilendirilmesinde esas alınan tarife, 2014 takvim yılı gelirlerinin vergilendirilmesinde esas alınmak üzere aşağıdaki şekilde yeniden belirlenmiştir
11000 TL'ye kadar

15%

27000 TL’nin 11000 TL’si için 1650 TL, fazlası

20%

60000 TL’nin 27000 TL’si için 4850 TL (ücret gelirlerinde 97000 TL’nin 27000 TL’si için 4850 TL), fazlası

27%

60000 TL’den fazlasının 60000 TL’si için 13760 TL (ücret gelirlerinde 97000 TL’den fazlasının 97000 TL’si için 23750 TL), fazlası

35%

-Satış işlemi 2014 yılında gerçekleştiği için 2014 yılı tarifesini esas alacağız
-Tarifede 3seçeneği kullanarak 27000 TL için 4850 alacağız geri kalan için %27 oranında hesaplama yapacağız
(59825,31 – 27000)*%27 = 8862,83 TL
8862,83 + 4850 (27000 tl ye kadar olan tutar) = 13712,83 TL
-13712,83 TL satış yapan kişinin gayrimenkul artışından dolayı ödemesi gereken gelir vergisi tutarıdır


VERGİNİN ÖDENMESİ
Satış yapan kişinin gayrimenkul satışı değer artışından dolayı elde etmiş olduğu 13712,83 TL geliri Mart ayının 25 inci gününe kadar gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilip bu beyanı mart ve temmuz aylarında 2 eşit taksitle ödemesi gerekmektedir

Ercan Bodur
Bilim Uzmanı