Özel İnşaat İşlerinde Vergileme Sil Baştan!

Özel İnşaat İşlerinde Vergileme Sil Baştan!

Gelir Vergisi Kanunu Tasarısı Türkiye Büyük Millet Meclisi'ne sunuldu Sunulan tasarıda gelir ve kurumlar vergisi birleştiriliyor Taslakta birçok konuda değişiklik yapılmakla birlikte özel inşaat işlerinde ve taşınmaz satışlarında alıştığımız uygulamanın dışına çıkılıyor

Bugüne kadar gerek vergi dairesi boyutuyla gerekse yargı boyutunda tartışılan birçok konu netleşmekte Özellikle, özel inşaat işlerinde arsa sahiplerinin vergilendirilmesi konusunda tereddütler giderilmekte

Özü itibariyle şehirleşmeye dayalı gelirlerin vergilenmesi esas Yatırım amaçlı alınan taşınmazlarda 5 yıldan sonraki satışlarda uygulanan istisna kısmen kaldırılıyor Elde tutulma süresine göre kademelendirilmiş istisnalar öngörülmekte Kısaca bu hafta tasarıda özel inşaat ile ilgili hususları açıklamaya çalışalım

Taşınmaz satışların da istisna uygulaması değişiyor

Mevcut kanuna göre ticari bir amaçla elde tutulmayan bir arsa, arazi, ev, işyeri gibi taşınmazların beş yıl elde tutulduktan sonra satışından elde edilen gelir vergiye tabi değil Örneğin 1999 yılında 50 bin TL'ye satın alınan bir taşınmazın 2013 yılında 50 milyon TL'ye satışı halinde bu işi ticari bir organizasyon çerçevesinde yapmıyor iseniz bir kuruş dahi gelir vergisi ödemenize gerek yok

Tasarı ile gelen düzenleme, beş yıldan önce taşınmaz satışı yapanlar açısından şimdiki duruma göre daha avantajlı Ancak beş yıldan sonra satış yapanlar elde ettikleri gelirlerinin % 25'i üzerinden gelir vergisi ödeyecekler

Bu durumda 2014 yılında 1 milyon TL'ye satın alınmış bir taşınmazın 3 milyon TL'ye satılarak 2 milyon TL kazanç elde edildiğini düşünelim Bu satışın, taşınmazın elde edildiği tarihten itibaren;
2 yıl içerisinde yapılması halinde; elde edilen kazancın tamamı olan 2 milyon TL,
2-3 yıl içerisinde yapılması halinde; 2 milyon TL kazancın % 40'ı olan 800 bin TL istisna, geri kalan 1,2 milyon TL,
3-4 yıl içerisinde yapılması halinde; 2 milyon TL kazancın % 50'si olan 1 milyon TL istisna, geri kalan 1 milyon TL,
4-5 yıl içerisinde yapılması halinde; 2 milyon TL kazancın % 60'ı olan 1,2 milyon TL istisna, geri kalan 800 bin TL,
5 yıldan sonra satılması halinde; 2 milyon TL kazancın % 75'i olan 1,5 milyon TL istisna, geri kalan 500 bin TL kazanç vergiye tabi olacak

Özel inşaatlarda arsa sahiplerinin vergilendirilmesi

Kat karşılığı inşaat işleri dahil sahip olunan arsa üzerine inşaat yapan veya yaptıranların bu işlere tahsis ettikleri arsa içinde değer artış kazancı hükümleri geçerli olacak

İnşaatın başlaması arsa satışı sayılacak

Tasarıda kat karşılığı yapılan sözleşme kapsamında arsa sahibinin hissesine düşen taşınmaz satışlarında, inşa edilen taşınmazdan düşen kapalı alan büyüklüğüne göre vergileme anlayışı benimsenmiş Buna göre arsa sahibinin elde edeceği kazanç; arsa sahibinin inşaattaki kapalı alan payı,
· 500 metrekare veya daha düşükse değer artışı kazancı,
· 500 metrekareden büyükse ticari kazanç olacak

Ticari kazanç ya da değer artışı olarak vergilemede, arsa sahibine getirilen yükümlülükler açısından önemli farklar bulunmakta Ticari kazanç sahibi olarak vergilenecek arsa sahibi, vergi kanunlarının öngördüğü defterleri tutacak, fatura düzenleyecek, beyannameleri düzenli olarak verecek ve yapmış olduğu satışlardan katma değer vergisi hesaplayacak Değer artışı kazancı sahibi ise, sadece elde ettiği kazanç üzerinden vergi hesaplayarak beyan edecek

Arsa tahsisi ile bina satışı ayrı vergilemeye tabi

Ticari mahiyette olmayan özel inşaat işlerinde iki şekilde değer artış kazancı çıkmakta
- Arsa sahibine ait olan arsa payının elden çıkarılması sonucu doğan kazanç,
- İnşaat işini arsa sahibinin kendisinin yapması veya kat karşılığı yaptırması dolayısıyla elde etmiş olduğu taşınmaz satışı kazancı

Ancak tasarıda arsa sahiplerince gerek özel inşaat gerekse kat karşılığı sonucu arsa paylarının elden çıkarılmasına yönelik özel düzenleme yapılmış Bu payların elden çıkarılmasından doğan kazanç emsal değer dikkate alınarak hesaplanacak ancak inşa edilen taşınmazın satıldığı tarihte elde edilmiş sayılacak ve beyan edilecek

İnşaat başlarken

Olayı bir örnekle özetlersek; 2014 yılında 1 milyon TL'ye satın alınan arsanın üzerine 6 yıl sonra 4 dairelik, kapalı alanı 500 metrekareden küçük bir bina yapılsın Arsanın inşaata tahsis edildiği 2020'deki emsal bedeli 4 milyon TL Bu aşamada ortaya 3 milyon TL değer artış kazancı çıkmakta Bu arsa 5 yıldan uzun bir süre elde tutulduğu için kazancın % 75'i olan 2,25 milyon TL'si istisna, 750 bin TL'si değer artış kazancı sayılacak Bu tutarın vergilemesi ancak ileride arsa üzerine inşa edilecek taşınmazın satışı esnasında olacak

Daireler satılırken

Örneğimizdeki inşaatın toplam maliyeti 2 milyon TL Yapılan 4 adet dairenin inşaat bitim yılı olan 2022'den itibaren 2 yıl içerisinde 7 milyon TL'ye satıldığını varsayalım Bu durumda daire satışları inşaat bitiminden itibaren 2 yıl içerisinde gerçekleştiği için elde edilen kazancın tamamı gelir vergisine tabi Bu durumda ikinci aşamada ortaya çıkan değer artış kazancı şöyle hesaplanacak: (Örneğimizde maliyet hesabında üretici fiyat endeksindeki artışlar dikkate alınmamıştır)
· 4 milyon TL arsa ve 2 milyon TL inşaat yapımı olmak üzere toplam maliyet 6 milyon TL
· Toplam satış bedeli 7 milyon TL
· Elde edilen daire satışından kaynaklanan değer artış kazancı 1 milyon TL
· Ayrıca inşaata tahsis edilen arsanın emsal bedelden çıkışından kaynaklanan değer artış kazancı 750 bin TL'nin de ilave edilerek taşınmaz satışının yapıldığı yıl toplam 1750 bin TL beyan edilmesi gerekecek

İSMAİL KÖKBULUT / BUGÜN