Miras Kalan Arsayı Müteahhide Verenin Avantajı / Şükrü Kızılot 21.02.2013

Miras Kalan Arsayı Müteahhide Verenin Avantajı / Şükrü Kızılot

21022013


MİRAS kalan ya da bağışlama yoluyla (ivazsız) edinilen arsayı, müteahhide kat karşılığı verenler, aldıkları daireleri ne zaman ve kaç liraya satarlarsa satsınlar, gelir vergisine tabi olmayacaklar
Miras kalan eski binayı müteahhide verenler de bunun yıkılıp, yerine yeni bina yapılması sonucu edindikleri daire ve dükkanları sattıklarında, gelir vergisi ödemeyecekler


MALİYE NE DİYOR?


Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı’nın, bu konuda bir sirküleri var
Sirkülerdeki açıklama ve örnek aşağıdaki gibi:
“Gayrimenkullerin, ivazsız şekilde (yani miras ya da bağış yoluyla) edinilmesi, değer artışı kazancının konusuna girmemektedir Bu çerçevede, ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkulün üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya kat karşılığı olarak alınan gayrimenkullerin, daha sonra elden çıkarılması halinde elde edilen gelir, değer artış kazancı kapsamında değerlendirilmeyecektir”
ÖRNEK: Bay (B), veraset yolu ile intikal eden iki katlı ahşap binayı, yıkılıp yerine yeni bir bina yapması ve bu yeni binadan kendisine iki adet daire verilmesi karşılığında, müteahhide vermiştir Bay (B) müteahhitten kat karşılığı aldığı iki adet daireyi, teslim aldığı yıl içinde satmıştır
İvazsız olarak iktisap edilen gayrimenkulün, cins tashihi yapılarak kat karşılığı verilmesi halinde, ‘ivazsız iktisap edilme’ niteliği değişmeyeceğinden, gayrimenkulün satışından elde edilen gelir de değer artış kazancına tabi olmayacak (MB GİB GV Sirküleri/76, 25 Mart 2011 Tarih ve GVK-76/2011-2 sayılı)


HASILAT PAYLAŞIMININ VERGİ AVANTAJI


Hasılat paylaşımı olayında arsa, inşaat firmasına devrediliyor ve üzerine yapılacak dairelerin satış hasılatının belli bir yüzdesi, örneğin hasılatın yüzde 50’si karşılığında müteahhide verilip, bir de sözleşme yapılıyor
Bu olayda gerçek kişiye ait arsanın, hasılat paylaşımı ile değerlendirilmesinin, arsa sahibi açısından, KDV ve Gelir Vergisi yönüyle avantajları var


1KDV AVANTAJI:


İnşaat firmasının, daire ve dükkanları satarak hasılatın belli bir yüzdesini arsa sahibine vermesi, KDV’ye tabi değil
Ancak arsa sahibinin arsa alım-satımını sürekli ve mutad bir faaliyet olarak sürdürdüğü durumlarda, olay ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirileceği için KDV’ye de tabi olacak


2 GELİR VERGİSİ AVANTAJI:


a) Arsanın Miras ya da Bağış Yolu İle Edinilmiş Olması:
Arsanın müteahhide hasılat paylaşımı karşılığı verilmesi sonucu, elde edilen gelirler, gelir vergisine tabi değil
Nedenine gelince bu olay, “arsa karşılığı inşaat gibi” kabul ediliyor Maliye Bakanlığı miras veya diğer ivazsız (karşılıksız) yollardan edinilen arsanın, kat karşılığında müteahhide verilmesi sonucu elde edilecek gelirin, “değer artışı kazancı” olarak gelir vergisine tabi tutulamayacağı görüşünde (Gelir İdBşk 76 Nolu Gelir V Sirküleri, 25 Mart 2011 tarih ve GVK76/2011-2 sayılı)
b) Arsanın Satın Alma Yolu İle Edinilmiş Olması:


BEŞ YIL İÇİNDE ELDEN ÇIKARMA


Arsanın, satın alma tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkartılmasından sağlanan kazanç (hasılat payı ile arsanın satın alma bedeli arasındaki fark) “değer artışı kazancı” olarak gelir vergisine tabi (BkzGelir Vergisi Yasası, Mük Md 80/6)
Hasılat paylaşımı olayında da; arsanın iktisap (edinme) bedeli ile hasılattan alınan pay arasındaki fark “değer artışı kazancı” olarak gelir vergisine tabi tutulacak


BEŞ YIL GEÇTİKTEN SONRA


Arsanın satın alma tarihinden itibaren beş yıl geçmişse, durum farklı olacak (arsa sahibinin, arsa alım-satımını sürekli ve mutad bir faaliyet olarak sürdürmemesi koşuluyla,) alınan hasılat payının tutarı ne olursa olsun gelir vergisi ödenmesi söz konusu olmayacak
Vergi idaresi, kat karşılığı arsa verilmesi olayında, beş yıllık süre geçmiş olsa bile, yıl içinde birden fazla daire ya da arka arkaya en az bir daire satışını “ticari kazanç” olarak nitelendirebiliyor Hasılat paylaşımı, bu riski de ortadan kaldırıyor


NERİMAN TEYZE EVİNİ SATTI VERGİSİ VAR MI?


Sadece ev değil, büro dükkan, mağaza, arsa ve arazilerin edinme tarihinden itibaren “beş yıl içinde” elden çıkartılmasından doğan kazanç “değer artışı kazancı” olarak gelir vergisine tabi
Buna göre, Neriman Teyze’nin 14 Şubat 2009 tarihinde 210 bin liraya satın aldığı evi, 16 Mayıs 2012’de 350 bin liraya satması nedeniyle sağladığı kazanç, gelir vergisine tabi olacak


SATIŞ KAZANCI


Gayrimenkulün satış kazancının hesaplanmasında, edinme bedeli ile satış bedeli arasındaki fark esas alınır Ancak, hesaplama sırasında;
- Gayrimenkulün edinme bedeli, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere, alındığı tarihten itibaren, Türkiye İstatistik Kurumu’nca ÜFE artış oranına göre yükseltilir
- Yükseltilen değer, satış bedeli ile kıyaslanır
- Aradaki farktan; satış sırasında ödenen vergi, harç ve giderler ile 8800 TL “istisna” düşülür
- Kalan kısım üzerinden, yüzde 15-35 arasında değişen tarifeye göre Gelir Vergisi ödenir


MİRAS VE BAĞIŞTA GELİR VERGİSİ YOK


Miras kalan veya bağış yolu ile edinilen gayrimenkulün 2012 yılında elden çıkartılması olayında, “değer artışı kazancı” söz konusu değil Bu nedenle gelir vergisi de ödenmeyecek (Bakınız Gelir Vergisi Kanunu, Mükerrer Madde 80/6, parantez içi hüküm)
Bu durum, bağış (hibe) yolu ile edinilen gayrimenkuller için de aynen geçerli
Kaynak: Hürriyet Gazetesi