Müteahhitten Ev Alanlar Dikkat!

Müteahhitten ev alanlar dikkat!

ANAYASA Mahkemesi (AYM), müteahhitten ev alan yüz binlerce kişiyi ilgilendirebilecek bir karara imza attı Arsa sahipleri 24 yıl sonra, binanın iskânı alınmadığı gerekçesi dava açtıMüteahhitten ev alanların da sorumlu olduğu gerekçesi ile aldıkları tapuların iptalini, arsa sahipleri, istedi Mahkeme tapuları iptal etti; Yargıtay da onadı AYM’ye başvuran daire sahipleri "Parasını ödedik tapumuzu aldık Şimdi evimiz elimizden alındı" diyerek son çare Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’ne başvurmaya hazırlanıyor

Anayasa Mahkemesi Kararının Özeti: "34 Başvurucular, tapu siciline güvenerek iyi niyetle bedeli mukabilinde satın aldıkları arsa paylarının yargısal bir kararla iptal edildiğinden yakınmaktadırlar Başvurucular, uzun bir süre boyunca malik oldukları arsa paylarının mülkiyetini, kendi kusurları olmadığı hâlde kaybettiklerini belirtmişlerdir Başvuruculara göre, kendilerinin bu sözleşme bakımından iyi niyetli üçüncü kişi konumunda olmalarına rağmen arsa sahiplerince açılan davada haksız bir mahkeme kararıyla mülkleri elinden alınmıştır

Başvurucular sonuç olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında açılan davada mahkeme kararıyla arsa paylarının iptal edilmesi nedeniyle mülkiyet ve adil yargılanma haklarının ihlal edildiğini ileri sürmüşlerdir 37 Anayasa Mahkemesi, olayların başvurucu tarafından yapılan hukuki nitelendirmesi ile bağlı olmayıp olay ve olguların hukuki tavsifini kendisi takdir eder (Tahir Canan, B No: 2012/969, 18/9/2013, § 16) Başvurucular mülkiyet haklarının ihlal edildiği iddiaları yanında adil yargılanma haklarının da ihlal edildiğini ileri sürmektedirler Ancak başvurucuların temel iddiası, uyuşmazlık konusu taşınmazdaki arsa paylarının iptal edilmesi nedeniyle mülkiyet haklarının ihlal edildiğine ilişkindir

Dolayısıyla başvurucuların makul sürede yargılanma hakkı dışındaki bütün iddialarının Mülkiyet hakkı kapsamında incelenmesi gerektiği değerlendirilmiştir 39 Anayasa'nın 35 maddesi kapsamındaki mülkiyet hakkının ihlal edildiğini ileri süren başvurucu, böyle bir hakkın varlığını kanıtlamak zorundadır (Cemile Ünlü, B No: 2013/382, 16/4/2013, § 26)

Somut olayda başvurucuların uyuşmazlık konusu taşınmazın arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi kapsamında yükleniciye devredilen inşa edilecek yapıdaki altı adet bağımsız bölümüne ilişkin arsa paylarını tapuda satın aldıkları görülmektedir Yargıtay, üçüncü kişilere satılan bağımsız bölümler üzerinde üçüncü kişilerin malik olabilmelerinin halef oldukları yüklenicinin sözleşmeden doğan tüm yükümlülüğünü yerine getirmesine bağlı olduğunu kabul etmektedir (bkz § 25)

Bununla birlikte Anayasa ve Sözleşme’nin ortak koruma alanındaki mülkiyet hakkı, özel hukukta veya idari yargıda kabul edilen mülkiyet hakkı kavramlarından farklı bir anlam ve kapsama sahip olup bu alanlarda kabul edilen mülkiyet hakkı, yasal düzenlemeler ile yargı içtihatlarından bağımsız olarak özerk bir yorum ile ele alınmalıdır

{Hüseyin Remzi Polge, B No: 2013/2166, 25/6/2015, § 31) Olayda uyuşmazlık konusu taşınmazdaki ilgili arsa payları, tapuda başvurucular adlarına tescil edilmiştir Ancak yine Yargıtay içtihatlarına göre yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin gerektirdiği edimleri ifa etmemesi nedeniyle arsa malikinin geri alma hakkının doğduğu anlaşılmaktadır Dolayısıyla derece mahkemelerince iptal edilmeden önce taşınmazdaki arsa paylarının başvurucular adına tapuda kayıtlı olduğu ve ayrıca başvurucuların bu arsa paylarını tapuda satın alırken karşılığında parasal bir değer de ödedikleri dikkate alındığında

Anayasa'nın 35 maddesi bağlamında başvurucuların korunması gereken ekonomik bir menfaatlerinin bulunduğu anlaşılmaktadır b İlkelerin Olaya Uygulanması 46 Uyuşmazlık konusu taşınmaz üzerinde inşa edilecek yapının bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, taşınmazın malikleri ile yüklenici arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi çerçevesinde başvuruculara devredilmiştir

Bu sözleşme ile taşınmazın malikleri taşınmazda inşa edilecek bazı bağımsız bölümleri ve arsa paylarını yükleniciye devretme; yüklenici ise bu taşınmaz üzerinde sözleşmede belirtilen koşullarda bir yapı inşa etme yükümlülüğü altına girmiştir Yüklenici tarafından henüz yapı tamamlanmadan uyuşmazlık konusu arsa payları başvuruculara tapuda satılmıştır

Ancak arsa sahipleri tarafından açılan davada Mahkemenin de uzman bilirkişi raporlarına dayalı olarak tespit ettiği üzere arsa üzerindeki yapı, sözleşmede istenilen koşullara uygun olarak ve süresinde tamamlanamamıştır Buna göre sözleşmede öngörülen süre de geçmiş olmasına rağmen inşa edilen yapının iskân ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi dahi bulunmamaktadır Bunun üzerine sözleşme koşullarının yerine getirilemediğini belirten taşınmazın malikleri, sözleşmenin feshi ile tapu iptali ve tescil istemleriyle yüklenici ve yükleniciden arsa paylarını satın alan başvuruculara karşı dava açmışlardır

Yapılan yargılama neticesinde Mahkeme, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yüklenicinin temel edimi olan yapıyı sözleşmeye uygun olarak inşa ettiremediğini tespit ederek yüklenicinin temerrüdü nedeniyle sözleşmeyi fesh etmiştir Mahkeme ayrıca bu karar ile sözleşmenin feshini gerekçe göstererek başvurucuların tapularının iptaline ve bu payların da arsa malikleri adlarına tapuya tesciline karar vermiştir (bkz § 14) Başvurucular, kararı temyiz etmişler ancak hüküm Yargıtayca onanmış ve başvurucuların karar düzeltme talepleri de Yargıtayca reddedilerek hüküm kesinleşmiştir (bkz § 15) 47

Başvuru konusu olayda tarafların birbirleriyle çatışan menfaatleri bulunmaktadır Buna göre bir taraftan maliki oldukları taşınmazda bina inşa edilmesi kaydıyla bu taşınmazdaki arsa paylarını devreden arsa sahipleri, diğer taraftan da aynı sözleşme gereği yükleniciye düşen bu arsa paylarını devralan başvurucuların hakları söz konusudur Diğer bir deyişle başvurucuların yükleniciye düşen arsa paylarını tapuda satın almakla mülkiyet hakları mevcut olmakla birlikte bu payları inşaat yapılması kaydıyla devreden arsa sahiplerinin de mülkiyet haklan bulunmaktadır

Dolayısıyla her iki tarafın da mülkiyet hakkını gözetmekle yükümlü bulunan devletin, maddi ve usule ilişkin pozitif yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği dikkate alınarak sonuca varılmalıdır 48 Bu bağlamda ilk olarak başvurucuların tapu kayıtlarının iptalinin belirli, ulaşılabilir ve öngörülebilir bir kanuna dayalı olup olmadığı irdelenmelidir

Yargıtay içtihatlarında, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin, arsa sahibi veya sahipleri ile yüklenici arasında yapılan ve eser sözleşmelerinin bir türü olan sözleşme tipi olduğu açıklanmıştır Buna göre arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri; yüklenicinin maliyeti kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vadettiği sözleşmelerdir

İnşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin ana borçlarının bir inşaat (eser) meydana getirme ve bu eseri iş sahibine teslim etme borçlan olduğu kabul edilmiştir Buna karşılık bu tür sözleşmelerde iş sahibinin de arsa üzerinde meydana getirilen esere karşılık “arsa payı devri” suretiyle bir bedel ödemeyi asli edim olarak borçlandığı belirtilmektedir Bu sözleşmelerde iş sahibinin ödeyeceği ücret (bedel), arsa sahibi tarafından ayın (eşya) olarak ödenmektedir Yargıtay ayrıca eser sözleşmelerinin niteliği gereği iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerden olduğunu, temerrüt hâlinde de uyuşmazlık tarihi itibarıyla yürürlükte olan 818 sayılı mülga Kanun'un 106-108 maddelerinin (6098 sayılı Kanun'un 123-125 maddelerine karşılık gelmektedir)

uygulanacağını belirtmektedir Diğer taraftan Yargıtay içtihatlarında, yüklenicinin alacağın temliki hükümlerine göre arsa paylarını yazılı şekil koşuluyla satabileceği ve yükleniciden arsa payını satın alan kişilerin ise yüklenicinin halefi oldukları kabul edilmiştir (bkz §§ 24-28) 49 Bu açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde taraflar arasındaki uyuşmazlığın arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklandığı anlaşılmaktadır 818 sayılı mülga Kanun'un 19 maddesinde (6098 sayılı Kanun'un 26 maddesi) öngörülen sözleşme özgürlüğü çerçevesinde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin bu Kanun'da düzenlenmeyen isimsiz sözleşmelerden olduğu ancak bu sözleşmelerin hüküm ve uygulanma koşullarının

Yargıtayın istikrar kazanmış içtihatlarıyla açıklığa kavuşmuş olduğu görülmektedir Derece mahkemelerince de mülkiyet hakkının ihlal edildiği iddiasına konu edilen uyuşmazlığın çözümüne ilişkin olarak önceden oluşturulan, öngörülebilir, ulaşılabilir ve belirli nitelikte olduğu anlaşılan bir hukuksal çerçeve kapsamında delillerin değerlendirildiği ve hukuk kurallarının yorumlanarak sonuca varıldığı görülmektedir 53 Derece mahkemelerinin tespit ettiği üzere başvurucular, uyuşmazlık konusu taşınmaz üzerinde inşa edilecek yükleniciye düşen bağımsız bölümlere ait arsa paylarını satın almışlardır

Dolayısıyla başvurucular, yüklenicinin halefi sıfatıyla taşınmazın malikleri ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olarak görülmüştür Ancak bu sözleşme doğrultusunda yüklenicinin kendisine düşen asıl edimi yani inşaatı yapma edimini yerine getirmediği tespit edilmiştir Bu durum nedeniyle daha önce edimini yerine getirmiş olan taşınmaz malikleri, temerrüt hükümlerine dayalı olarak sözleşmenin feshini talep etmişlerdir

Derece mahkemeleri de bu gerekçeyle ilgili hukuk kuralları gereğince sözleşmenin feshine ve tapunun iptaline karar vermişlerdir Derece mahkemelerine göre başvurucular satın alırken inşaatın henüz tamamlanmadığını ve ileride inşa edilecek bir bağımsız bölüme ait arsa payını satın aldıklarını bilebilecek durumdadırlar Başka bir deyişle inşaat hâlinde olan bir yapının bağımsız bölümlerini satın alan başvurucuların inşaatın tamamlanamaması durumunda yükleniciden satın alman arsa paylarının iade edilmesini öngörmesi gerektiği kabul edilmektedir Gerçekten de başvurucuların inşa edilecek bağımsız bölümlere ait arsa paylarını satın aldıkları tapu kaydından açıkça anlaşılmaktadır

Bu nitelikteki arsa paylarını satın alan başvurucular, yüklenicinin halefi olduklarından taşınmaz maliklerine karşı, düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi çerçevesinde yüklenicinin haklarına da sahip olmuşlar ancak yine bu sözleşme kapsamında yüklenicinin edimlerinden de sorumlu tutulmuşlardır"

Müteahhitten alınan evin tapusunun iptali - müteahhittin inşaatı tam bitirmemesi - aym kararı