Mortgage

Mortgage Nedir?



İngilizce de Mortgage olarak bilinen basında ve halk arasında “Kira Öder gibi uzun vadeli ev satın alma sistemi” olarak bilinen ipotekli konut finans sistemi, gayrimenkul edinmede kullanılan finansman yöntemlerinden birini ifade etmek için kullanılan bir terim
Türk Dil Kurumu (TDK) kelime manası “tutu, ipotek, rehin” anlamına gelen "Mortgage" kelimesi yerine "tutkulu satışı" öneriyor Sistem genel olarak konut sahibi olmak isteyenlere finans kuruluşlarınca, konut üzerinden tesis edilecek ipotek karşılığında 15 ile 30 yıl gibi uzun vadeli konut kredilerinin kullanılması temeline dayanıyor Sistemin bir başka tanımı da, ipotekli konut finansman sistemi, kredi, finansal kiralama ve benzeri finansal işlemler yoluyla konut alımı, konutların yenilenmesi ve güçlendirilmesi için ipotek teminatlı kaynak kullandırılması anlamına geliyor Banka, müşteri adına müşterinin talep ettiği bir gayrimenkulu peşin olarak satın alarak mülkiyeti müşteriye devrediyor Ancak müşterinin bankaya borcunun karşılığı olarak mülk ipotek ediliyor Müşteri bankaya borcunu belli bir ödeme planına göre, önceden belirlenmiş bir vade sonuna dek aylık ödemelerle kapatıyor

Yeni Mortgage Yasası Nasıl Etkileyecek?
Şu anda Türkiyede konut kredileri konusunda tüketiciye esneklik sağlayacak bazı özellikler (değişken faizler ipotekli satış şartları vs) gibi konularda belirsizlik yaşanmaktadır Bu nedenle 2006 da çıkması beklenen Mortgage Yasasının hem krediyi kullananlara hem de bankalara yarar sağlayacak şu özellikleri taşıması beklenmektedir Yasa mecliste onaylanana dek bu konular kesinlik kazanmayacaktır > Konut değeri, bir uzmanın görüşü ile belirlencektir Uzman diplomalı ve eğitimli bir uzman olacaktır Uzman raporu sonucunda konutun, oturulabilir ve sağlam nitelikte ve yapı güveliğinde olması garanti edilecektir
> Sistemden imarlı binalar yararlanacaktır Proje ve inşaat safhasındaki konutlar da Mortgage'a dahil olacaktır Sistemde, taşınmaz mal ile ilgili yaş, semt, kredi vadesi gibi sınırlamalar olmayacaktır
> Konut, hem alıcısı hem de satıcısı için güvenli bir şekilde el değiştirecektir
> Yeni sistemde taksitlerini aksatanlara üç ay süre verilecektir Tüketicinin üçüncü ay sonunda da taksitini ödememesi halinde banka, ipotek ettiği evi satma hakkına sahip olacaktır
> Bankalar sözleşme yapmadan önce müşteriye bilgi formu verecek ve masrafları açıklamak durumunda kalacaklardır
Borcunun kalanını kapatmak isteyenler anapara artı yüzde 2 faiz ödeyecektir (Erken Ödeme Cezası)
> Kredide vade ve faizler serbest piyasada belirlenecektir Sabit faiz ve değişken faizli kredi olmak üzere iki faiz seçeneği sunulacaktır
- Sabit faizi seçen tüketiciler ilk taksitte ne ödüyorsa, vade sonunda da aynı taksiti ödeyecek Dolayısıyla aradaki dalgalanmalardan etkilenmeyecek
- Değişken faizde ise kredi faiz oranlarının dalgalanması belli aralıkları geçerse, banka da faizini buna göre ayarlayacak Bu seçenek kredi verenin risk yönetimini kolaylaştıracağı için daha uzun vade ve daha düşük faiz oranı seçenekleri sunulabilecektir


Mortgage Sisteminin Faiz ve Masrafları
Mortgage alırken birçok vatandaş yanlış yapmakta, yalnızca bankaların reklam olarak ilan ettiği faiz oranlarını karşılaştırarak karar vermektedir Oysa, faiz ödeyeceğiniz tek masraf değildir
Mortgage masrafları 4 ana kalemden oluşur;
1 Faiz

2 Alım ve satım masrafları
> Banka kredi kullandırma ücreti
> Ekspertiz Ücreti
> Banka ve sigorta muameleleri vergisi (BSMV)
> Diğer: Dosya parası, istihbarat ücreti, başvuru ücreti, işlem ücreti ve avukat masrafı
3- Sigortalar
> Bireysel Yaşam Sigortası
> DASK (Doğal Afet Sigortası)
> Konut Sigortası
4- Taşınmaz mala ödemek zorunda kalacağınız diğer vergi ve aidatlar
Faiz:
Mortgage aldığınız andan itibaren, alınan miktar üzerinden faiz işlemeye başlar Faiz oranlarındaki küçük farklılıklar ödeyeceğiniz miktar üzerinde büyük oynamalara neden olur
Örneğin 30 yıllık 100000 YTL lik mortgage faiz oranı aylık yüzde 1’den yüzde 1,5'a çıkarsa toplam 172250 YTL daha fazla faiz ödemiş olursunuz
Yalnızca yüzde 0,5 oranında küçük bir artışın nasıl bu kadar fark yarattığını kafadan hesaplamak mümkün değildir; hesaplayıcıları kullanmanız gerekir
Alım ve Satım Masrafları:
Ayrıca, mortgage ile taşınmaz mal almanın aşağıda belirtilen alım ve satım masrafları vardır
- Banka kredi kullandırma ücreti bankadan bankaya değişmekte olup yüzde 0,5 – yüzde 2 civarındadır Bu ücret bazı bankalarda pazarlığa tabidir Bazı bankalar bu miktara ek olarak müşteriden banka ve sigorta muameleleri vergisi (BSMV), dosya parası, istihbarat ücreti, başvuru ücreti, işlem ücreti ve avukat masrafı da istemektedirler
- Emlakçı komisyonu da alıcı ve satıcıdan yüzde 1- yüzde 2 oranında alınır ve genellikle pazarlığa tabidir
- Eksper raporu genellikle 200-500 YTL arasında bir rakamdır
- Alım satım vergileri ve tapu masrafları yaklaşık yüzde 0,15 dir ve en az belediyenin tayin ettiği değer üzerinden alınır
Sigortalar:
Bankanız taşınmaz mala Konut Sigortası ve DASK (Doğal Afet Sigortası) ve ayrıca size Bireysel Yaşam Sigortası yapılmasını da zorunlu kılabilir Ek masrafları kaleminde en önemli etkenlerden biri bu sigorta primleridir
Bireysel Yaşam Sigortası, DASK ve Konut Sigortası yıllık olarak tahsil edilr, sigorta primleri yaşa, gelir seviyesine, konutun bulunduğu bölgenin deprem riskine ve konut fiyatlarına göre değişir Her yıl yenilenmesi gereken bu sigorta, yıllık yaklaşık 200-250 YTL'lik ödeme anlamına gelmektedir
Mortgage alırken yaptırılacak Konut, DASK ve Bireysel Yaşam sigortaları için maalesef gereksiz prim ödemeleri söz konusu olabilir Devlet tarafından belirlenmeyen sigorta primleri sigorta şirketlerince, serbest piyasada özgürce belirlenmektedir Bu nedenle, sigorta almadan karşılaştırma yapmalı ve yalnızca bankanızın önerdiği sigorta şirketiyle yetinmemelisiniz
Vergi ve Aidatlar:
Mortgage ile de alsanız peşin de alsanız taşınmaz mal sahibi olduktan sonra da belli aidatlar ve vergiler ödemeniz gerekebilir Aidatlar değişmekte olup, bina bakım ve tamir masrafları vs gibi kalemlerden oluşur Ayrıca taşınmazların belediyelere ve maliyeye ödenmesi gereken yıllık vergileri vardır Bu vergi ve aidatları yaklaşık olarak hesaplamalı ve ödeme gücünüzün yettiğine emin olmalısınız


Mortgage Kredisi İle Mi? Yoksa Peşin Mi Almak Daha Karlıdır?
Elinizde nakit paranız varsa, ister nakit paranızı kullanarak peşinen, isterseniz de mortgage kullanarak krediyle taşınmaz mal sahibi olabilirsiniz Bu iki seçeneğin hangisinin size daha uygun olacağını anlamak için şu noktaları göz önünde bulundurun:
Mortgage Başvurunuzun Onaylanması: Peşin paranızın olması bankanızın mortgage başvurusunu onaylayacağı anlamına gelmez
> Bankalar şu anda sadece bazı tip taşınmaz mallara mortgage vermektedirler Örneğin, birçok banka kullanılabilir durumda mesken tipi konutlara mortgage verirken, arsa ve diğer taşınmaz mallara mortgage vermemektedir
> Bankalar, mortgage verirken, düzenli gelir, temiz kredi özgeçmişi ve yüksek kredi notu gibi kriterlere bakarlar
Nakit Paraya Gereksiniminiz: Elinizdeki nakite gereksiniminiz var mı? Acil bir ihtiyaç ya da diğer bir nedenle nakit ihtiyacınız varsa ya da olacaksa, mortgage düşünebilirsiniz
Nakit Yatırım Getiriniz: Mortgage faiz oranları su anda aylık yüzde 1-1,5 oranlarındadır Eğer siz nakit paranızı yatırım yaparak işlettiğinizde, net olarak, bu orandan fazla kazanabiliyorsanız, mortgage almanız karlı olacaktır Eğer nakit paranız repo vs gibi düşük getirili bir hesapta yatacaksa, mortgage alarak para kaybedersiniz
Taşınmaz mal alırken seçeneklerinizin ya yüzde 100 peşin ya da yüzde 100 mortgage olarak sınırlı olduğunu düşünmeyin Elinizdeki nakitin hepsini taşınmaz mala yatırmak istemiyorsanız, mortgage alıp elinizdeki nakitin istediğiniz kadarını peşinat olarak kullanabilirsiniz Ne kadar çok peşinat verirseniz, aylık ödemelerinizi ve ödeyeceğiniz faizi o kadar azaltabilirsiniz

Kredi Notu Nedir?
Kredi notu bankaların size kredi verip vermemekte karar vermek için kullandığı bir kriterdir Kredi almak için başvurduğunuz zaman, bankalar sizin ödemelerinizi zamanında yapıp yapamayacağınızı tahmin etmek isterler Bunun için de hem şu andaki net gelir hem de geçmiş kredi (mortgage, tüketici kredisi, kredi kartı vs) bilgilerinizi kullanarak matematiksel bir şekilde hesaplanan kredi notunuza bakarlar
> Sizin kredi kartı faturalarını düzenli ödeyip ödemediğiniz, kaç adet ve tipte banka hesabınız olduğu, gecikmiş ödemeleriniz, karşılıksız çekleriniz ve batık kredileriniz, bankanız ile kaç yıldır çalıştığınız, şu andaki toplam borç miktarınız gibi bilgiler kredi notunuzu belirler
> Türkiye'de hakkınızdaki kredi bilgileri Kredi Kayıt Bürosunda tutulur Karşılıksız çek ve batık kredi bilgileri de Kara Liste olarak TC Merkez Bankasında tutulur Kredi Kayıt Bürosu ve Merkez Bankası aracılığıyla hemen hemen butun bankalar hakkınızdaki bu bilgilere erişebilirler
> Bankalar bu bilgileri Amerikan şirketlerinden (Fair Isaac, Experian, vs) lisans hakkını aldıkları istatistik programlarını kullanarak kredi notuna dönüstürürler ve sizin profilinizdeki diğer tüketicilerin geri ödeme riskleriyle bağdastırırlar
> Her banka aynı bilgiye erişebilmesine rağmen, bu bilgiyi değişik olarak kullanıp değişik kararlar verebilir Bir banka size mortgage vermeyi redderken diğer banka kabul edebilir Bu yüzden, mortgage alırken birden fazla bankaya başvurmanız avantajlıdır
> Yurt dışında tüketiciye uygulanan faiz oranları da kredi notuna bağlıdır Örneğin, kredi notu yüksek bir kimse aylık yüzde 0,5 faiz ile kredi alabilirken, kredi notu düşük bir kimse aynı tip krediyi ancak yüzde 1,5 aylık faizle alabilmektedir Türkiye'ye bu uygulama henüz gelmemiştir; faiz oranları krediyi alan kişiye göre değişmemektedir


Mortgage Konut Sorununu Çözer mi?
Uzun yıllardan bu yana dünyanın gelişmiş ülkelerinde uygulanmakta olan, önümüzdeki 2-3 yıl içinde Türkiye'de de hayata geçirilmesi planlanan Mortgage (ipoteğe dayalı gayrimenkul finansman modeli) sistemi, konut sorununa çözüm olabilecek mi? İzmir Ticaret Odası Yönetim Kurulu Başkan Vekili Akın KAZANÇOĞLU, Türkiye'de bundan önce uygulanan konut edindirme sistemlerinin başarısız olmalarının ardında, ekonomik istikrarsızlık, döviz kurundaki istikrarsızlık ve ev sahibi olmak isteyenlerin gelirlerinin enflasyon karşısında eriyip taksitlerini ödeyemeyez duruma gelmesinin bulunduğunu söyledi

Mortgage sisteminde bir teminat havuzu oluşturulduğu, buradan tüketiciye ucuz, fiks veya değişken faizli, uzun vadeli konut kredisi verildiğini belirten KAZANÇOĞLU, şöyle konuştu:
"Bu sistemde risk, neredeyse sıfırdır ABD'deki Mortgage sisteminin işlerliğini kolaylaştıran en önemli prensip, ipotek senetlerinin kolay el değiştirmeleri oluşturmaktadır Türkiye'nin bağlı bulunduğu Roma-Germen hukukunda senetlerin el değiştirmesi o kadar kolay değildir, bu da Mortgage sisteminin işleyişi konusunda bir takım zorluklara yol açmaktadır Mortgage sisteminin başarılı, sürdürülebilir ve sorunsuz işlemesi için Türkiye'de kurumsallaşma gerçekleştirilememiştir Türk insanı hiçbir zaman uzun vadede kira öder gibi ev sahibi olma olanağına sahip olmamıştır
Türkiye'de başarılı bir Mortgage uygulaması için gerekli iktisadi, mali, hukuki ve teknik şartlar oluşturulması gerekir" Kaliteli ve dayanıklı gayrimenkul için daha fazla kaynak gerekiyorsa, mutlaka uzun vadeli gayrimenkul finansman modelinin oluşturulması gerektiğini ifade eden Akın KAZANÇOĞLU, "Bunun hayata geçebilmesi için önemli noktalardan birisi enflasyonun yüzde 15'in altına çekilmesi olarak gösterilmektedir Bu nedenle ipoteğe dayalı finansman modelleri ile vergi avantajı yaratılmalı ve yatırım olarak teşvik edilmelidir" diye konuştu
Mortgage, Gayrimenkul Yatırımlarını Canlandırır
KAZANÇOĞLU, Türkiye'deki Bankalar Kanunu ve uygulamasının, mortgage konusunda bir engel olarak görüldüğünü, ipoteğe dayalı finansman modelinde bu tür kredi problemi yaşanmaması için, bir kredinin sigorta ettirilmesinin ve reasüre edilmesi gerektiğini söyledi
Türkiye'de henüz mortgage sisteminin bir hükümet stratejisi olmadığını, ipoteğe dayalı gayrimenkul finansman modelinin önümüzdeki 2-3 yıllık dönem içinde Türkiye'de hayata geçirilebilmesi ihtimalinin yüksek olduğunu vurgulayan Kazançoğlu, sözlerini şöyle tamamladı:
"Mortgage sisteminin gayrimenkul ile ilgili yatırımları canlandıracaktır Bu sistemin sağlıklı bir şekilde işleyebilmesi için uzun vadeli fonların yaratılması, ipoteklerin alınıp-satıldığı bir ikinci el piyasasının oluşturulması ve bu suretle de nakit akışının sağlanması gerekir"
Mortgage Yerine Konut Seferberliği
Egekent Konut Üretim Yapı Kooperatifleri Birliği (Ege Koop) Genel Başkanı Hüseyin ASLAN da Mortgage sisteminde uygulamaya ne zaman ve hangi şartlarda geçileceğinin belli olmamasının konut ve kira fiyatlarını artırdığını söyledi
ASLAN, "Bu sistem, konut edinmek isteyen dar ve orta gelirli vatandaşların konut sahibi olmasında herhangi bir kolaylık getirmeyecektir Ekonomik krizle birlikte geliri sürekli düşen orta gelir grubundaki vatandaşlara yönelik konut seferberliğinin başlatılması daha uygun olacaktır" Özellikle bazı kooperatiflerin, mortgage sistemi henüz uygulanmaya başlamadan, sanki bu kredi devam eden inşaatlarda kullanılacakmış gibi daha şimdiden kamuoyunu yanılttıklarını ifade eden Hüseyin ASLAN, "Oysa Mortgage sistemi, oturma raporu ve tapusu olan bitmiş konutlara verilecek olan kredidir" dedi
"Emlakçılık Gözde Meslek Olacak"
İzmir Emlakçılar ve Emlak Müşavirleri Derneği Genel Müdürü Rıdvan AKGÜN, hükümetin yıl sonuna kadar banka faizlerini yüzde 1'in altına çekecek tedbirleri almaya ve buna uygun gerekli düzenlemeleri yapmaya çalışması gerektiğini söyledi
Konut satışlarının artmasıyla emlakçılığın son yılların en gözde mesleği haline geleceğini belirten AKGÜN, "Emlakçılar için 2005 yılı gümüş ise 2006 yılı altın yıl olacaktır" dedi
Mortgage sisteminde hiç konutu olmayanların konut ediniminde birinci sıraya alınmasına dikkat edilmesi gerektiğini ifade etti

Mortgage Sigortası Neleri Kapsıyor?

Gelir kaybı ve işsizliği güvence altına Mortgage Sigortası gelecek Mortgage ödemelerini doğrudan güvence altına alan sigortaların önümüzde ki dönemde uygulanmaya başlanması bekleniyor Ancak bunlar zorunlu değil alternatif olacak Kredi ödemelerini güvence altına alacak Mortgage sigortasının Türkiye’de nasıl işleyeceği şimdilik bilinmiyor Türkiye’de henüz bu anlamda Mortgage sigortası hizmeti sunulmuyor Bunun dışında diğer konut kredilerinde geçerli olan hayat ve doğal afet sigortası zorunluluğu Mortgage kredilerinde de geçerli olacak Kredi alan, 30 yıl borcunu aksatma oranının kredi ile finanse edildiğinde zorunlu tutulabiliyor ABD’de bankalar evin değerinin yüzde 80’i üzerinde Mortgage kredisi alındığında sigorta ödemesi zorunlu tutuluyor
Mortgage sigortası yaptırmayı tercih etmeyen tüketici diğer sigortalarına güvenecek Bunlar da mevcut değilse evini kaybetme tehlikesiyle karşı karşıya kalacak Mortgage sigortasının olmadığı bir Mortgage sisteminde, ya da olsa bile tüketiciler tarafından tercih edilmediği durumlarda, temerrüde düşen kredi borçlusu borçlarını ödemesi için evin satılmasının yeterli olmadığı zamanlar da mal varlığını kaybetme tehlikesiyle karşı karşıya kalacak
Mortgage şirketini banka seçecek, primleri krediyi alan ödeyecek Dünyada kabul edilen sisteme göre Mortgage sigortası primlerini krediyi alan ayrıca ödeyecek Krediyi alan için bir dezavantaj ise, Mortgage sigorta sisteminin kredi veren tarafından seçilmesi durumu
Dünya da vergi indirimi sebebiyle daha yüksek faiz ödemesi ,Mortgage sigortasına tercih edilebiliyor Türkiye’de ise henüz faiz ödemelerine indirim yok! Dünyadaki uygulamalarda Mortgage sigortasının vergi indirimine tabii olmaması nedeniyle sigorta yerine daha yüksek faizler tercih edilebiliyor Madalyonun öbür yüzü ise Mortgage faizinin yükselmesi ve vade arttıkça bu faizin ödemelerle yansıtılması Yasa taslağının ilk halinde Mortgage kredisi faiz ödemelerine vergi indirimi vardı Bu indirim 100000 TL’nin altındaki kredilerde faiz ödemeleri için geçerliydi Ancak Maliye Bakanlığı’nın itirazı ile bu indirim kaldırıldı SPK ise bu vergi indiriminin gerekli olduğu görüşünde Yasa çıkana kadar bu tartışmanın sürmesi bekleniyor
Dünyada sigortalar disiplinsizlik ve görevi su istimalden işsiz kalanları kapsamıyor Türkiye’de olmayan sigortanın yurtdışında hangi hallerde ödeme yaptığı önem taşıyor Avrupa ve ABD’de sigortanın geçerli olmadığı bazı durumlar var Örneğin; disiplinsiz davranışlar ve görevi suistimalden işsiz kalanlara ödeme yapılmıyor Krediyi aldığı sıralarda işsiz kalacağı anlaşılanlarla da anlaşma yapılmıyor Bilinen sağlık problemleri nedeniyle ödemeyi yapamaz duruma gelmesi halinde de ödeme söz konusu değil
Kredi alanlar ödemelerinin sonuna doğru sigortalarını kapatabilecekler ABD’deki uygulamaya göre, kredi ödemesi evin değerinin Yüzde 80’i geçtiğinde kişinin sigorta ödemelerini iptal ettirme hakkı doğuyor Kişi daha erken bir tarihte sigortadan çıkmak isterse eve harcama yaparak evin değerini arttırıp yüzde 80’lik payı geçebiliyor
Daha fazla prim ödemeyen eşler yüzde 100 güvenceye kavuşuyor Avrupa ve ABD’de bazı sigortalar daha fazla prim ödemesi ile çiftlerden sadece biri gelir kaybına uğrasa da ona yüzde 100 ödeme yapan paketler sunuyor
Dünya da serbest meslek sahipleri de işsizliği kapsayacak Mortgage sigortası alabiliyor Avrupa ve ABD’de serbest meslek sahiplerinin sigortadan yararlanma hakkı bulunuyor Ancak sigorta sözleşmesinde ki özel koşullara, hangi durumlarda işsiz kabul edileceğine dikkat edilerek sigorta ediliyor


Değişken Faizde Nelere Dikkat Etmek Gerekir?
Değişken faizli kredi alanların, sözleşmelerinin tüm ayrıntılarına dikkat etmeleri gerekecek Değişken faizli kredilerin sözleşmelerinde başlangıç faiz oranı ile azami faiz oranı için ayrı ayrı hesaplanacak borç tutarları olacak Değişken faizli uzun vadeli konut kredilerinin sözleşmelerinde yer alması gerekenler bu tasarıda ayrıntılarıyla belirtilmiş durumda Bunlar;
-Tüketici kredisi tutarı,
-Yıllık bazda başlangıç faiz oranı ve azami faiz oranı,
-Baz alınan endeks ve faiz oranındaki değişmenin hesaplanma yöntemi,
-Başlangıç faiz oranı ve azami faiz oranı için ayrı ayrı gösterilmek üzere ödeme tarihleri, ana para, faiz, fon ve diğer masrafların ayrı ayrı belirtildiği ödeme planı,
-İstenecek teminatlar,
-Başlangıç faiz oranının yüzde 30 fazlasını geçmemek üzere gecikme faiz oranı,
-Borçlunun temerrüde düşmesinin hukuki sonuçları,
-Kredi geri ödemelerinin vadesinden önce yapılmasına ilişkin şartlar,
- Kredinin yabancı para birimi cinsinden kullandırılması durumunda, geri ödemeye ilişkin taksitlerin ve toplam kredi tutarının hesaplanmasında, hangi tarihteki kurun dikkatine alınacağına ilişkin şartlar, şeklinde sıralanıyor Özellikle değişken faizi veya döviz üzerinden krediyi tercih edecek tüketicilerin sözleşmede bütün bu bilgileri kredi veren kuruluşlardan talep etmesi gerekiyor
Değişken faizli kredide vade uzadıkça belirlenen azami faiz oranı artacak Dünyadan örnekler, vade süresi arttıkça başlangıç faizi ile azami faiz arasındaki makasın açıldığını gösteriyor Bu yüzden uzun vadeli kredi alanların bu makasa dikkat etmesi gerekecek Türkiye’de Mortgage yasa tasarısı esnek faiz oranlarına kredi sözleşmesi yapılmadan azami oran getirilmesini ön görüyor
Faizler, kredi ödenme süresi boyunca belirlenen azami oranın üstüne çıkmayacak Yasaya göre hem günlük değişecek olan değişken faizin oranını hem de azami faiz oranını Merkez Bankası belirleyecek Dr Feyzullah Yetkin faizlerin belirlenmesinde Merkez bankasının referans alınmasının hem kredi verenler hem de alanlar için güvence olduğu görüşünde : “Merkez Bankasının faizleri ve üst sınır faizleri belirleme yetkisi kredi alanlar olduğu için kredi verenler içinde sisteme getirilen bir güvence Çünkü faizlerin yükselmesi sonucu kredi alanların borçlarını ödeyememesi, kredi verenlerin için çok ciddi bir risk ve operasyonel maliyet anlamına geliyor Merkez Bankası'nın sistemde referans olması her iki taraf için de ciddi bir güvence”
Mortgage’ın istikrarlı biçimde uygulandığı piyasalarda tavan oran değişken faiz oranının ne kadar üstünde gerçekleşiyor sorusu bir örnekle yanıtlanabilir Hareketli bir piyasaya sahip olan ABD’de tavan oran 5 yıl ve altında vadeli krediler için sözleşme tarihinde ki faiz oranının yüzde 1 ile 2 üstünde seyrediyor Ancak 5 yıldan uzun vadeli krediler için sözleşme tarihinde ki faiz oranının yüzde 5 üstü olarak belirlenebiliyor
Eğer kredi kartı canavarıysanız Mortgage kredisi almanız zorlaşacak Dünya da Mortgage kredisi alanların kredi geçmişi didik didik ediliyor Türkiye’de bankaların yoğun çalışması ile kişilerin kredi geçmişinin takibi gün geçtikçe kolaylaşıyor
Yurtdışında Mortgage kredisi alacak kişinin kredi geçmişi ve buna bağlı olarak kredi notu Mortgage kredi alımlarında önemli bir biçimde rol oynuyor ve bankalar tarafından dikkatli bir biçimde araştırılıyor Kredi kartları bu açıdan ilginç bir konuyu oluşturuyor çünkü kredi kartı borçları kişinin kredi notunu önemli derecede etkiliyor ABD’de kredi kartına bağlı kredi skorunun “iyi” olarak nitelendirilmesi için kişinin maksimum 4 kredi kartına sahip olması, son 2 yıl içinde borçlu konuma düşmemiş olması ve yine son iki yıl içinde yeni kredi kartı alması gerekiyor İki yıl içinde birçok kez “borçlu” düşmek ve son bir ayda birden fazla kart başvurusu yapmak ise en kötü kredi skorunu ifade ediyor
Türkiye’de bankaların ve diğer finans kuruluşlarının kişi ve kurumların kredi geçmişlerini tek bir merkezde toplama yönünde önemli çalışmalar yaptıklarını hatırlatan Dr, Feyzullah Yetkin, Türkiye’de kayıt dışı problemin sağlıklı kredi notu değerlendirmelerini olumsuz etkilediğini belirtiyor: “Türkiye’de derin bir kayıt dışı havuzun olması sağlıklı kredi notu değerlendirmelerini olanaksız kılıyor Bu yapısal sorun birçok kişinin yanlış gelir beyan edebilmesine zemin hazırlıyor”


Mortgage Mı Banka Kredisi Mi?
Konut kredisinin faize ilave olarak vergi gibi zorunlu ek maliyetleri var mı?
Kredi faizi üzerine yüzde 5 oranında Banka Sigorta Muamele Vergisi (BSMV) eklenir Böylece örneğin yüzde 120 olan aylık faizin vergi ile birlikte maliyeti yüzde 126’ya yükselir Konut kredileri KKDF’den muaftır Ancak önceden satın alınan konutlar için alınacak kredilerde faiz üzerinden yüzde 15 KKDF uygulanır
Faiz oranı dışında ne gibi maliyetler var?
Faiz dışında kredi kullandırma aşmasında tahsil edilen istihbarat, dosya komisyonu, ekspertiz masrafı, konut ve hayat sigortaları ile zorunlu deprem sigortası (DASK) gibi ek maliyetler var
Bankaların istediği komisyon ve ücretler her banka için aynı mı?
Faiz oranlarında olduğu gibi konut kredilerinde alınan komisyon, ücret ve sigorta primleri de bankadan bankaya değişir Sadece DASK primi değişmez Her konut için alınacak DASK primi konutun türü, büyüklüğü, bulunduğu il ve semte göre değişmektedir İnternette DASK adresine alacağınız konuta ne kadar DASK primi ödemeniz gerektiğini öğrenebilirsiniz Hazırladığımız tabloda ise bankaların komisyon ve ücretlerine ilişkin ayrıntılı verileri bulabilirsiniz
Tapu işlemleri sırasında ne tür maliyet ve ödemeler yapmak gerekiyor?
Tapu işlemleri sırasında tapu harcı ödenir Bu da yaklaşık 60 YTL civarındadır Ayrıca belediyelerin belirlediği miktar üzerinden alım satım vergisi ödenir
Kullandığınız kredinin maliyetini nasıl hesaplayacaksınız?
Bunu bir örnekle açıklayalım Yeni bir konut almak için bankadan 72 ay vadeli (6yıl), aylık yüzde 114 faizle, 100000 YTL kredi kullandınız Bu kredinin aylık taksit tutarı 2801 YTL Vade sonunda kredinin toplam geri ödeme tutarı ise 149768 YTL olacaktır Kredinin vadesi boyunca ödenecek toplam faiz ve vergi ödemesi ise 49769YTL olacaktır Bu taksitin içinde yüzde 5 BSMV dahildir Ayrıca 400 YTL, kredi tahsis ücreti, 350 YTL ekspertiz ücreti, 500 YTL ise tüm kredi vadesi boyunca geçerli olacak şekilde hayat sigortası primi ödeneceğini varsayalım Böylece; kredinin toplam maliyeti= 49769+400+350+500=51019 YTL’dir Daha ayrıntılı bilgileri hazırladığımız tabloda bulabilirsiniz
Yüksek faizle, örneğin yüzde 19 ile alınan krediyi, başka bankadan daha düşük olan yeni faiz oranıyla alacağım krediyle kapatmam mümkün mü?
Böyle bir işlem yapılabilir Ancak yüzde 15 oranında KKDF ödemek zorunda kalırsınız Ayrıca ekspertiz, dosya masrafları gibi maliyetlere yeniden katlanmanız gerekir Yeni Mortgage kanun taslağında da mevcut krediyi daha uygun bir faizle transfer etmek mümkün kılınıyor
Aylık yüzde 19 ile kullanılan krediyi transfer etmek avantajlı mı? Bunun hesabını nasıl yapmak gerekiyor?
Avantajlı olup olamadığını öğrenebilmek için, halen krediyi kullanmakta olduğunuz bankaya ödemiş olduğunuz faiz dışı tüm masrafları (hayat sigortası, ekspertiz masrafı, kredi kullandırım masrafı vs) toplam kredi kullanım masrafı olarak yeni kullanacağınız kredinin maliyetine eklemelisiniz Daha sonra yeni kullanmayı düşündüğünüz kredinin tüm masrafını (mevcut kalan hayat sigortasının transferi mümkün değilse yeni sigorta primi, yeni ekspertiz masrafı ve yeni kredi kullandırım masrafı) ve vade sonunda ödemeniz gereken faizli bakiyeyi hesaplamalısınız İlk kullandığınız kredinin vade sonunda ki faizli bakiyesi şayet yeni kullanacağınız kredinin faizli bakiye toplamı ve tüm kullandırım masrafları artı mevcut kredi için ödemiş olduğunuz ilk kullandırım masrafları toplamından yüksekse, yeni kredi kullanımınız, yeni yasa kapsamında daha avantajlı olabilir
Faizler son bir yıldan beri hızlı bir şekilde düşüyor, daha ne kadar düşebilir?
Faizlerin düzeyini dünyada ve Türkiye’de yaşanan ekonomik ve siyasi faktörler şekillendiriyor Türkiye için özellikle enflasyon ve genel faiz seviyesi önemli Ayrıca bankalar arasındaki rekabetin de önemli bir payı var Bankacılar faizlerin bundan sonra aynı hızla düşmeyeceği görüşündeler Faizlerdeki düşüş temel olarak, reel faizlerin ve Merkez Bankası gecelik faizlerinin trendine ve ekonomide ki talep canlılığına bağlı
Faizlerin düşeceği beklentisi güçlüyse şu anda kredi kullanmak doğru mu?
Faizler düşerken, ev fiyatları da yükseliyor Alınacak konutun yapacağı prim dikkate alınarak buna karar verilmeli Yani faizlerin düşüşünden sağlanacak fayda ile konutun yapacağı olası prim beklentisini karşılaştırıp karar vermek gerekiyor Konut kredisi faizlerindeki düşüş trendinin devam etmesi, ancak bu düşüşün çok hızlı olması beklenmiyor Faizlerde beklenen düşüşle birlikte konut fiyatlarında da kademeli bir artış yaşanabilir Bu nedenle konut almak için faizlerin düşmesinin beklenmesinin gereksiz olduğu görüşü genel kabul görüyor
Beklersem ve 10 yıl vadeli bir kredinin aylık faiz oranı yüzde 095 olursa, 100000 YTL’lik kredide aylık ödemem ne kadar azalır?
Yüzde 120 faizle alınan 10 yıl vadeli 100000 YTL’ nin taksiti 1620,47 YTL’dir Faiz oranı yüzde 095 düşerse aylık taksit 1432,98 YTL’ye geriler Aradaki taksit farkı 18749 YTL olacaktır
Kredi kullanmak için en uygun vadeyi nasıl seçmek gerekiyor?
Tüketiciler konut kredisi kullanırken, aylık ödeyebilecekleri taksit tutarını ve gelecekteki gelir beklentilerini değerlendirerek kendileri için en uygun vadeye kara verebilirler Taksitlerin aylık gelirin yüzde 30 ile 50’sini aşmaması öneriliyor Kısa vadeli kredilerde gelirin yüzde 50’sine kadar izin verilirken, 5 yıldan daha uzun vadelerde ailenin yüzde 30’u civarında olmasına dikkat ediliyor Vadenin uzaması faizlerde ki düşüşle birlikte anlamlı hale geliyor Aksi taktirde vade uzansa da aylık taksitlerde fazla bir düşüş olmadığı görülmektedir Mevcut piyasa ortamında ideal vadenin 60 ay ile 96 ay civarında olduğunu söyleyebiliriz
Kredi kullanırken YTL, dolar ve Euro cinsinden tercihi nasıl yapmak gerekiyor?
Kişinin mevcut gelirine, gelecekteki gelir beklentisine ve bu gelir kalemlerinin hangi para birimine bağlı olduğuna göre karar verilmesi gerekir Kur ya da parite riski almamak için, elde edilen gelir cinsinden, yani YTL ya da döviz neyse ona göre kredi kullanması öneriliyor
Para cinsine göre taşınan riskler nelerdir?
Bireylerin gelirleri ile ödemelerin para birimi uyumlu olması parite riskini minimize eder Ancak örneğin, kişinin geliri YTL ise ve kredi geri ödemeleri dolara endeksli YTL ise, bu kişinin bu kur riski taşıdığı söylenebilir İkinci bir örnek olarak, kullanılan kredi dolar endeksli YTL ve şahsın geliri Euro ise, bu kişi parite riskiyle karşı karşıyadır Dövize endeksli kredilerde kur riskinin yanı sıra kur farkından kaynaklanan vergi söz konusu olmaktadır Bu vergi sebebiyle taksit tarihleri arasında kur artışı olmuş ise vergi oluşur ve taksit tutarının yanı sıra bu vergi de ödenmek durumunda kalır
Bankalar, olası bir kriz durumunda kullanılmış olan faiz oranını artırabilir mi?
Bankacılar bu soruya “hayır” yanıtı veriyor Bunun Tüketiciyi Koruma Kanunu'na aykırı olduğunu belirtiyor
Mortgage Yasa Tasarısı Gündemde Yeni tasarının tüketiciye faydası ne olacak?
Mortgage yasa tasarısı ile faizlerin serbest bırakılması mümkün olacak Müşteriler sabit veya değişken faiz oranları arasında seçim yapabilecek Değişken faizli kredi sayesinde, konut almak için kredi faizlerinin düşmesini beklemelerine gerek kalmayacak
Yeni yasada ön görülen değişken faiz uygulaması nasıl olacak?
Değişken faizde bankaların baz alacağı endeksler Merkez Bankası tarafından belirlenecek ve fiyatlamalar endeks faiz oranın üzerine eklenecek marjlar ile oluşturulacaktır Müşteri için kullanılacak endeks ve marj oranı sözleşmede belirtilecektir Değişken faizde tüketicileri rahatlatacak en önemli özellik ise azami oranında sözleşme ile başlangıçta belirlenecek olmasıdır Faiz oranları düştüğünde tüketicinin taksitleri düşecek, faiz oranlarının yükselmesi durumunda ise taksit tutarları sözleşmede belirlenen azami orana kadar yükselebilecektir Tüm tüketiciler değişken faizli kredinin muhtemel etkileri ve hesaplanma yöntemleri konusunda bankalar ve ilgili kamu kurumları tarafından bilgilendirilecektir
Yeni yasada kredinin erken kapanması durumunda ek bir maliyet olduğu doğru mu?
Yasada yer alan önemli konulardan biri de bu Buna göre sabit faizli kredi kullanımlarında tüketici yüzde 2 civarında erken kapama komisyonu ödeyecek Mevcut durumda erken kapamalarda tüketiciye yansıyan herhangi bir maliyet yok Tüketicilerin sabit veya değişken faizli kredi kullanımı konusunda karar verirken buna dikkat etmesi gerekir
Mortgage maliyet açısından avantaj getirecek mi?
Mortgage’ın uygulamaya konulmasıyla ilk aşamada müşteri maliyetlerinde farlılık olmayacak Ancak zaman içinde ikincil piyasanın gelişmesine bağlı olarak bankalar daha rahat bir şekilde finansman sağlayacaklarından, uygun ekonomik koşullara da bağlı olarak faiz oranlarında düşüş yaşanabilir
Mortgage'a hazırlık yapan bankalar hangileri?
Konut kredisi veren bütün bankalar bu yönde hazırlık yapıyor
Hangi tip konutlar Mortgage’a uygun olacak?
Mevcut taslağa göre irtifakı tapusu olan konutların yanı sıra bitmemiş konutlar için de konutlar kullanılabilecek İskanı alınmış, deprem yönetmeliğine uygun yapılmış konutlar öncelikli, olarak Mortgage için uygun olacaktır
Şu anda çok sayıda konut projesi yürütülüyor Fiyatlar da çok yükseldi Daha da yükselmesi mümkün mü?
Konut fiyatlarını temelde arz ve talep belirliyor Konut kredisi faiz oranlarının düşmesi ve vadenin uzaması talebi arttırıyor Bu da fiyatların yükselmesine neden oluyor Arzın artmasına bağlı olarak konut fiyatlarında denge yakalanması bekleniyor
Merkez Bankası, sürekli olarak kiraların yükseldiğine dikkat çekiyor Fiyatların şişkinliğinden şikayet eder, uyarı yayınlanırsa konut fiyatları nasıl etkilenir?
Konut fiyatları faizlerde ki düşüşün yanı sıra hem yatırım hem de tasarruf amaçlı alımlarla yükseliyor Bankacılar böyle bir uyarı beklemiyor Konut fiyatları ve kiraların arz-talep dengesine göre oluşacağı belirtiliyor
Konut fiyatlarının şişkin olup olmadığı nasıl ölçülebilir?
Fiyatların şişkin olup olmadığı konutlara eksperlerce değerler esas alınarak ve emlakçılarla benzer konutların satış fiyatları baz alınarak ölçülebilir
Bazı bankalar faizleri düşürürken belli bir süre koyuyor Bankaların konut kredisine ayırdığı bir limit var mı? Varsa bu rakam nedir?
Bankaların sağladıkları fonlar sınırlı olabilir ve bu her bankaya göre değişir Her bankanın politikasına ve pazar payı hedefine göre bütçesi olabilir
120 ay vadeli yüzde 105 faiz ile 120 faiz arasında, 50000 YTL’lik kredi geri ödemelerinde kaç liralık fark oluşur?
50000 YTL’ nin 120 ay vadede yüzde 105 oranıyla taksit tutarı 75335 YTL’dir Aynı miktar ve vade için yüzde 120 faizli kredinin aylık taksiti ise 81035 YTL Yani aradaki fark 57 YTL’dir
Kredi kullanacak olanlarda aranan koşullar değişti mi? Şu anda hangi miktar kredi koşullara sahip olanlara veriliyor? Maaş bordrosu düşük olup da ödeme gücü daha yüksek olanlar kredi kullanımında hangi koşullarla karşı karşıya kalıyorlar?
Maaş bordrosu düşük olduğu halde, ödeme gücü yüksek olan kişilerin, ödeme güçleri paralelinde kredi alabilmeleri için, gelirlerini belgelemeleri gerekiyor Kredi için başvuruda bulunan şahsın aile geliri ve aylık ödemesi gereken borç toplamı ve zorunlu giderler dikkate alınmaktadır Kredi Kayıt Bürosu kayıtlarında her hangi bir olumsuz kaydı bulunmayan şahıslara, aylık taksit tutarı ödeme gücü kapsamında kalan krediler kolaylıkla tahsis edilebilmektedir
Konut kredisinde yaş sınırı var mı?
18 yaşından küçük olanlara borçlanma ehliyeti olmadığı için kredi verilmiyor Ancak 18 yaşında ki birine konut alınacaksa kredi 18 yaşından büyük birisinin adına veriliyor Mahkeme kararıyla konut kredi alanın adına olmasa da ev banka tarafından ipotek edilebiliyor 60 yaş üzerindekilere ise sigorta primlerinin çok yüksek olmasından dolayı artan maliyetler nedeniyle bankalar sıcak bakmıyor Kredi kullanan kişinin yaşı ile kredinin vadesinin toplamının 65’i geçmemesine dikkat ediliyor Yani 55 yaşında olan birisi ancak 10 yıl vadeli kredi alabiliyor
En düşük faizi veren bankayla mı, yoksa faizi biraz daha yüksek ancak piyasa da daha aktif bir bankayla mı çalışmalı?
Banka seçimi kişisel bir tercihtir Ancak faiz oranlarının yanı sıra komisyon, istihbarat ücreti sigorta primleri gibi maliyetler ve hizmet kalitesi göz önünde bulundurulmalı Konut kredisi vadesinin uzun olduğu düşünüldüğünde, uzun süreli bir ilişkide bulunulacak bankadan beklenen hizmet kalitesi, kolay ulaşım, alternatif kanal hizmetleri, zaman içinde ihtiyaç duyulabilecek diğer ürünlerdeki avantajlar gibi konuları da göz önünde bulundurulmalı
Mortgage ile şu anki banka faizleri arasında ki fark nedir?
Mortgage’ın konut kredisi faiz oranları üzerinde doğrudan bir etkisi yok Bankalar faizlerini genel piyasaya koşullarına paralel olarak ve büyüme hedeflerine göre belirliyorlar Faiz oranlarının bugün geldiği seviyeler, maliyetler açısından oldukça makul bulunuyor Bundan sonra da genel faiz oranları seyrine göre bankalar fiyatlamalarını düzenleyeceklerdir
Mortgage yasası Türkiye piyasasını nasıl etkiler? Ev almak için Mortgage’ı beklemeli mi?
Mortgage’ın tüketiciler açısından getireceği en önemli farklılık değişken faizli kredilerin kullanılmaya başlanması olacak Böylece faiz düşüşünden yararlanabilecekleri gibi faizlerin düşmesi için konut alımlarını bekletmelerine gerek kalmayacak Faiz oranları düştüğünde tüketicinin taksitleri düşecek, faiz oranlarının yükselmesi durumunda ise taksit tutarları sözleşmede belirlenen azami orana kadar yükselebilecek Faizlerdeki düşüşün, konut fiyatlarındaki artışın altında gelişeceği bekleniyor Dolayısıyla alımların ertelenmesi önerilmiyor
Mortgage, faizlerin düşüşünü hızlandırır mı? Bunun için yasanın çıkmasını beklemeli mi?
Mortgage yasasının konut kredisi faiz oranları üzerinde doğrudan bir etkisi yok Dolayısıyla kredi kullanmak için yasanın çıkmasının beklenmesi önerilmiyor
20 yıl vadeli kredi alındı ve bunu alan kişi bir müddet sonra işsiz kaldı Bu durumda banka kredisi ödenmiyorsa ve Mortgage yoluna gidilirse ne olur?
Her iki durumda da sonuç değişmez Banka, ipotek alınan eve el koyar ve satışa çıkarır Satış tutarı ile kredi borcunu kapatma yoluna gider
Konut kredisi veya Mortgage ile alınan ev satılabilir mi?
Kredi kapatılıp, ipotek kaldırılırsa bu mümkün olur Mortgage’da erken kapama halinde kredinin yüzde ikisi kadar komisyon alınması ön görülüyor
Bir konut kredisi ortalama kaç günde çıkar?
Bankadan bankaya değişir İstenilen belgeleri tamamlandıktan sonra bir gün ile bir hafta arasında çıkıyor Müşterinin kredi talebi acilse bankalar öncelik tanıyıp süreci hızlandırılabilir
Özel projelere özel faiz uygulanır?
Bazı bankalar inşaat firmaları ile anlaşma yaparak düzenledikleri kampanyalara özel faiz uygulayabilir
Maaşımı aldığım banka bana özel faiz uygular mı?
Bankalar müşterilerin verimliliğini dikkate alarak özel faizler uygulayabiliyor
Konut kredisi alırken bankaların yaptırdığı hayat ve diğer sigortalar bir yıllık mı, yoksa kredi süresince yapılıyor mu?
Kredinin teminatlarından biri olarak görülen bu sigortalar kendi süresince her yıl yenileniyor
Daha önceden yaptırılan hayat sigortası konut kredisi için geçerli olabilir mi?
Teminatlar uygun ve yeterli ise poliçe banka lehine düzenlenerek kullanılabilir
Krizlerde borçlarını ödemedikleri için yasaklı olanların kredi kullanım koşulları ne durumda?
Kara listede olanlara normal şartlarda kredi verilmiyor Ancak kefil ya da başka teminatlarla bankanın genel müdürlük birimlerinden onay alınarak kredi verilebiliyor
Krediler ödenmezse mevcut konut projeleri yarım kalır mı?
Kredi geri ödemelerinde yaşanan aksamaların artması projelere zarar verebilir Bu konuda en önemli kriter bankalarla projesine kredi alan müteahhitler arasında yapılan sözleşmeler olacak Hiçbir banka ve müteahhit firmanın açıklamadığı bu sözleşmelerin içeriğinde, Tüketici Kanunu gereği, projenin tamamlanması yükümlülüğü getirildiği bildiriliyor Tüketicilerin zarar görmemesi için bu maddenin varlığı, bu projenin tamamlanması için de bir garanti oluşturuluyor Bu durumda eğer geri ödemelerde bir sorun olursa, projeler aksamayacak, buna karşın bankalar biraz da zorunlu olarak bu projelerden çok sayıda konutun mülkiyetin üstüne almak zorunda kalacak

Mortgage’nin Uzun Vadeli Konut Kredisinden Farklılıkları
> Sabit faizli kredinin yanında değişken faizli kredi kullanabilme olanağı doğacak ve faizlerdeki yukarı yöndeki aşırı dalgalanma riskine karşı bireyler korunacaktır
> Mortgage veren kuruluşlar, kredi karşısında imzalattıkları sözleşmeleri menkulleştirip bir yatırım aracı olarak yatırımcılara satarak likidite sorunu çözebileceklerdir
> Bireylerin gelir kaynağını belgelemesi ve satın alınacak konutun ipotekleşmesinin dışında, başka bir şeyin ipotek olarak gösterilmesine gerek yoktur
> Tüketiciler ilk aldıkları mortgage’i kolayca ve kısa sürede kapatıp, başka bir kuruluştan daha iyi şartlarda yeni mortgage alma fırsatına kavuşacaklardır Klasik bankaların dışında Mortgage üzerine yoğunlaşmış Mortgage bankaları oluşmasıyla mortgage veren kuruluş sayısı artacak ve bireyler için mortgage alternatifleri artacaktır

Mortgage’ın Faydaları, Avantajları
* Sistem konut sahibi olmak isteyen kişi açısından en mantıklı faiz oranını ve en makul geri ödeme koşullarını mümkün kıldığı için, geri ödeme vadeleri ve miktarları kişinin durumuna göre ayarlanabilir olduğu için, dar gelirli ya da orta sınıf mensuplarına konut sahibi olma imkanı verecek * Aylık ödemeler çok uzun döneme yayıldığı için oldukça düşük olacak Bu nedenle pek çok kişi sistemden yararlanabilecek Kira öder gibi aylık çok cüzi rakamlarla konut sahibi olunacak
* Satın alınan konut vade bitimine kadar sigorta ettirilecek, böylece risklere karşı harcanan emek sigortalanmış olacak Konut sigortalı olduğu için doğal afetlerde zarar sigorta şirketi tarafından ödenecek
* Emlak piyasası ve inşaat sektörü canlanacak
* Konutların bedeli tarafsız kuruluşlarca belirlenecek
* Sadece iskan sahibi yasal konutlar bu sistemde yer alacak bu nedenle sistemde inşaat kalitesi yükselecek Binalar doğal afetlere karşı dayanıklı olacak
* Konut kredisi alan kişilerin hayat sigortası yaptırması zorunlu tutulacak Kredi alan kişilerin vefat etmesi durumunda vefat edenin yakınları devam etmek zorunda olmayacaklar
* Konut sahibi olmaya çalışan vatandaş aynı anda hem konut kredisine hem de kiraya ödeme yapmayacak Oturduğu eve kira öder gibi sahip olabilecek Vatandaş böylelikle kooperatif sisteminden de kurtulmuş olacak


Mortgage’ın Püf Noktaları
> Sözleşme Öncesi Bilgi Formu’nun tüketiciye verilmesini takip eden bir işgünü geçmeden imzalanan sözleşme geçersiz olacak > Konut finansmanı sözleşmelerinin yazılı olarak yapılması ve bu sözleşmenin bir nüshasının tüketiciye verilmesi zorunlu Sözleşmede öngörülen şartlar, sözleşme süresi içinde tüketici aleyhine değiştirilemeyecek
> Borçlunun temerrüde (Borcunu ödeyememe) düşmesi halinde banka borçluya temerrüt tarihinden itibaren beş işgünü içerisinde iadeli taahhütlü posta yoluyla bildirimde bulunmakla yükümlü
> Konut satışa çıkarıldığında banka kıymet takdiri yaptıracak Kıymet, satıştan en az 10 iş günü önce size bildirilecek Banka takdir edilen kıymeti dikkate alarak basiretli bir tacir gibi konutun satışını yapmak zorunda

Sözleşmede Neler Olacak?
* Konut kredisi sözleşmeleri için kredi tutarı

* Konuta ilişkin bilgiler

* Yıllık bazda faiz oranı

* Toplam borç tutarının anapara, faiz ve diğer giderler itibariyle dağılımı

* Değişken faizli sözleşmelerde baz alınan endeks ve faiz oranındaki değişmenin hesaplanma yöntemi

* İlk yıl için aylık, kalan yıllar için yıllık hazırlanan, anapara, faiz, diğer giderler, kalan anapara, dönemler için geri ödeme tutarının yer aldığı ödeme planı

* Geri ödeme sayısı, ödeme tarihlerinin her ayın kaçıncı günü yapılacağı, belirlenen aylık ödeme gününü resmi tatile gelmesi durumunda ödemelerin ne zaman yapılacağı, ilk ve son ödeme tarihleri

* Ödemelerin yapılamaması halinde, akdi faiz oranının yüzde 30 fazlasını geçmemek üzere gecikme faizi oranı

Vade Ve Faizler Piyasada Belirlenecek
* Sistem 2006 yılının ilk yarısında uygulamaya girecek

* Vade ve faizler piyasada belirlenecek

* Sabit faiz ve değişken faizli kredi imkânları sunulacak

* Sistemden imarlı binalar yararlanacak

* Proje ve inşaat safhasındaki konutlar da mortgage’a dahil olacak

* Sistemde, gayrimenkulle ilgili yaş, semt, kredi vadesi gibi sınırlamalar olmayacak

* Sisteme belli bir peşin para ile girilebilecek

* Banka 3 ay kredi taksitini ödeyemeyenin evini satma hakkına sahip olacak

* Bankalar sözleşme yapmadan önce müşteriye bilgi formu verecek

* Borcunun kalanını kapatmak isteyenler anapara artı yüzde 2 faiz ödeyecek


Türkiye’de Tasarlanan Mortgage Sistemi
Türkiye, gayrimenkul piyasasının son derece canlı olduğu ülkelerden birisidir Gayrimenkul uzun zamandan beri en popüler yatırım aracı olmasına rağmen, yatırımcı sayısı sınırlı kalmıştır Bunun başlıca sebebi, Türkiye’de tasarruf ve sermaye birikiminin yetersiz olmasıdır Türk insanının yaşam kalitesinin yükselmesi ve konut talebinin karşılanması, uzun vadeli finansman sisteminin kurulmasına bağlıdır Bugüne dek uzun vadeli finansman modellerinin hayata geçirilmesini engelleyen yüksek enflasyon ve ekonomideki belirsizlikler gibi nedenler artık ortadan kalkmaya başlamıştır Ekonomideki olumlu gelişmelerle birlikte özellikle Amerikan ekonomisinde uzunca bir süredir uygulanmakta olan uzun vadeli gayrimenkul finansman modellerinin Türkiye şartlarına adapte edilerek uygulanması tartışılmaya başlanmıştır Kurulacak sistem, hem uzun vadeli gayrimenkul finansmanı sağlayacak, hem de Türk insanına uluslararası standartlarda kaliteli konut sahibi olma imkanı verecektirMerkez Bankası’nın 17 Aralık 2004 tarihinde açıkladığı verilere göre toplam tüketici kredileri 9 milyar USD, konut kredileri ise 1,8 milyar USD mertebesindedir Tüketici kredileri toplamı Gayri Safi Milli Hasıla’nın yüzde 3,4’ünü oluşturmaktadır Konut kredileri ise tüketici kredilerinin yüzde 20’si seviyesindedir Konut kredisi konusunda, gerekli finansman araçları sunularak yeni düzenlemeler yapılması halinde, büyük bir potansiyel bulunmaktadır Bu durumu keşfeden yurt içi ve yurt dışındaki kuruluşlar şimdiden hazırlıklara başlamışlardır
2003 yılı yaz aylarında faizlerin ve enflasyonun düşmesiyle başlayan olumlu hava sayesinde tüketici kredilerinde ciddi bir artış gözlenmiş ve vadeler uzamıştır Konut kredilerinin ekonomide olması gereken seviyeye ulaşması için yeni düzenlemelerin yapılması ve yurtdışında başarıyla uygulanmakta olan ipoteğe dayalı finansman sisteminin Türkiye şartlarına adapte edilmesi gerekmektedir Bu amaçla Maliye Bakanlığı ve SPK tarafından ortak yürütülen çalışmalar tamamlanmış ve tasarı Hükümet’in incelemesine sunulmuştur
Türkiye’de konut kredilerinin az olmasının başlıca 3 ana sebebi bulunmaktadır Birincisi; Hazine bonolarının faiz oranının yüksek olması ve bütçe açığı yüzünden bankalar gayrimenkul yatırımına fon tahsis etmeyerek hükümete borç vermektedir İkincisi; Emlak Bankası’nın tasfiye sürecine girmesi neticesinde, kamu tarafından konut kredilerine gereğince destek verilememektedir Üçüncüsü de; büyük özel sektör bankaları, halen endüstriyel holdinglerin birer parçası ve diğer faaliyetleri finanse ettikleri için şu anda uzun vadeli ipotek işine girmek istememektedirler Bu nedenle mevcut şartlar altında ancak ön ödeme için hazır nakit parası olanlar veya değişik yollardan borç para bulanlar konut sahibi olabilmektedir
Bu bağlamda, Türkiye pazarı ipoteğe dayalı finansman sistemi açısından büyük öneme ve potansiyele sahip durumdadır Risklerin iyi bir şekilde kontrol altına alınacağı hükümet destekli bir finansman modeli kurulduğunda yurtdışı ve yurtiçi yatırımcılardan sisteme büyük destek sağlanacaktır Şu an piyasada özel sektör açısından güçlü ve iyi yapılanmış bir ipotek girişimi için benzersiz fırsatlar bulunmaktadır Sistemin kurulmasıyla birlikte kısa sürede 2 milyar dolarlık bir yabancı sermayenin Türkiye’ye gelmesi beklenmektedir
Türkiye Bankalar Birliği’nin verilerine göre konut kredilerinin takipteki kısmı, toplam stokun yaklaşık yüzde 0,02’sini oluşturmaktadır Kredilerdeki temerrüt oranının bu denli düşük olmasının başlıca iki sebebi vardır: birincisi Türk insanının karakter olarak borcuna sadık bireylerden oluşması, ikincisi de bankaların müşteri seçiminde çok dikkatli davranması ve gerekli teminatları almasıdır Bu yapı ipoteğe dayalı finansman sisteminin Türkiye’de başarılı olacağının önemli bir göstergesidir
İngilizce "Mortgage" olarak ifade edilen finansman modelini daha iyi analiz edebilmek için yurtdışındaki uygulama tekniğini bilmek gerekir ABD’de uygulanan sistemde, konut kredisini veren kurumlar borcu üzerinde tutmayarak kredileri ikincil piyasalarda satıp nakde dönerler, bu nedenle de düşük faizli kredi sunma imkanı vardır İkincil pazardaki kurumlar, "Federal National Mortgage Association" (FNMA) ve "Government National Mortgage Association" (GNMA) gibi kamu kuruluşlarıyla birlikte bir havuz oluşturarak yatırımcılara hisse satarlar İkincil pazardaki kurumlar sadece birinci derece ipotek satın alırlar; krediyi alan kişi veya kuruluş ödeme zorluğu içerisine düşerse, kendilerine öncelik tanınır Orta sınıf tüketiciyi hedef alan, 20-30 yıla yayılan kira öder gibi düşük taksitler sunan bu sistemle, Amerikalılar’ın yaklaşık yüzde 65’i ev sahibi olmuştur
Türk Lirası konut kredilerinde uygulanan aylık faiz oranları yüzde 1,95-2,55 arasında iken son zamanlarda piyasada artan rekabet ortamında yüzde 1,33’lere kadar gerilemiştir ve maksimum vade 15-20 yıldır USD veya EURO’ya endeksli kredilerde ise aylık faiz oranları yüzde 0,69 ile 1,05 arasında değişmektedir ve maksimum vade 15 yıldır Bu oranlar, ABD ile kıyaslandığında bir hayli yüksektir ABD’de Mortgage faizleri 15 yıl için yıllık yüzde 475, 30 yıl için yüzde 533 düzeyindedir Türkiye’de kurulacak ipoteğe dayalı finansman sisteminde uygun risk mekanizmalarının kurulmasıyla ve gerekli teşviklerin sağlanmasıyla kredi faizleri daha aşağılara çekilebilecektir
Türkiye’de halen konut kredisi sigortası yapılmamaktadır ve açılan kredileri menkul kıymetleştirmek için bir mekanizma yoktur 10 hatta 15 yıllık vadelerle konut kredisi vermeye başlayan bankalar kredi riskini kendileri üstlenmektedirler Türkiye’de yakın bir zamanda kurulacak olan Mortgage sisteminde menkul kıymetleştirmek amacıyla bankalar konut kredisi portföyleri oluşturmaya başlamışlardır Sistem çalışmaya başladığında hazır portföyü olan kurumlar öncü rol üstlenerek avantajlı hale gelecek, konut sahibi olmak isteyenlere yeni kredi açmak için kısa sürede ikincil piyasalardan finansman temin edebileceklerdir Bu konuda özellikle yeni kurulmuş olan bireysel emeklilik sistemi, ikincil piyasalarda bu kredileri satın alarak önemli katkı sağlayacaktır Kurulacak sistem, ev sahiplerinin uzun vadede finansman ihtiyacını karşılarken, aynı zamanda da müteahhitlerin ve proje geliştiricilerin üzerindeki finansman yükünü de azaltacaktır
SPK ile Maliye Bakanlığı’nın ortak olarak tasarladıkları modelde, uzun vadeli konut kredisi verecek kurumlara kaynak sağlayacak, bunun karşılığında kredi veren kuruluşlardan satın alacağı ipotek kredilerini sermaye piyasaları yoluyla satacak bir ’İpotekli Konut Finansmanı Kuruluşu’ oluşturulması düşünülmektedir Bu konuda da Toplu Konut İdaresi’nin yeni fonksiyonlar üstlenmesi gündeme gelmektedir
Piyasada halen işlemekte olan konut kredisi sisteminde, krediye konu olan gayrimenkul risklere (deprem, sel, yangın, terör saldırısı, fırtına, kar, vb) karşı sigorta ettirilmekte, kredi başvurusu yapan kişiye de hayat sigortası veya ferdi kaza sigortası yaptırılmaktadır Sigorta ve ipotek masrafları dahil kredi ile ilgili masraflar müşteri tarafından karşılanmaktadır Bazı bankalar uzun vadeli konut kredisinin geri ödemelerini garanti altına almak için bir kefil ile yetinmeyerek iki tane müteselsil kefil istemektedir Bankalar verdiği kredilerde, risklerin büyük bir kısmını kendileri yüklenmeleri sebebiyle, çok sağlam güvenceler almaktadırlar
Konut kredilerinde önemli bir role sahip "tapu sigortası" Türkiye’de yenidir ve şu an sadece bir Amerikan şirketi bunun uygulamasını yapmaktadır Tapu sigortası, krediyle gayrimenkul alan bireye tapu ediniminde karşılaşılabilecek tüm sorunları aşmayı garanti eden bir sigorta çeşididir Kurulacak yeni ipoteğe dayalı finansman sistemiyle birlikte mevcut sigorta şirketleri de tapu sigortası için poliçe düzenlemeye başlayacaklardır
Türkiye için uygun bir finansman modelinin bulunması konusunda, mevcut Bankalar Kanunu ve uygulaması "Mortgage" konusunda gerçek bir engel oluşturmaktadır Zira Mortgage kredisi, bir banka kredisi olarak kabul edildiğinde, taksidini ödeme güçlüğü çeken kişi veya kuruluşun bütün kredisi faiziyle birlikte geri çağrılması kaçınılmaz hale gelmektedir İpoteğe dayalı finansman modelinde bu tür kredi problemleri yaşanmaması için, krediler sigorta ettirilmektedir
Borçlunun temerrüte düşmesi durumunu kapsayan sigorta poliçeleri zenginleştirilerek sisteme dahil edilmelidir İpoteğe dayalı finansman kredileri, tüketicinin korunması hakkındaki kanun kapsamına alınarak düzenlenmelidir Temerrüte düşen kişi evini kaybettiği gibi bütün mal varlığını da kaybetme riskine girmemelidir Kredi veren ile konut satıcısı arasındaki anlaşma gereği, sözleşme feshedilince temerrüte düşen alıcıdan ev geri alınmalı, konutun satışa çıkarılması sonucu yeni alıcının ödediği bedelden, kişinin oturduğu müddet kadar kira bedeli ve belirli bir ceza kesilerek, artan parası iade edilmelidir Kredi alan tarafından borcun tamamı ödeninceye kadar evin tapusu belirli bir ücret karşılığında yediemin (Trustee) şirketi üzerinde durabilir
İpoteğe dayalı finansman modellerinin pazarlanabilir bir uygulama olabilmesi için, enflasyonun tek haneli rakamlarda tutulması ve ekonomik istikrarın sürdürülmesi gerekmektedir Zira yabancı para cinsinden yapılan uygulamalar sadece kısıtlı bir kesime ulaşmakta, döviz kurlarındaki dalgalanma ve devalüasyonlarda konut alıcılarını sıkıntıya sokabilmektedir
Mortgage sisteminin Türkiye’deki uygulamasında karşılaşılacak problemleri aşmak için özel ihtisas mahkemeleri kurulmalı, yargı ve ipoteğin paraya çevrilmesi süreci hızlandırılmalı ve ipoteğe dayalı finansmanla ilgili kanunlarda gerekli düzenlemeler yapılmalıdır Özellikle Medeni Kanun, İcra ve İflas Kanunu, tapu sicili mevzuatı ve vergi mevzuatında değişiklikler yapılması gerekmektedir Mevcut sistemde ipoteğin paraya çevrilmesi süreci kredi veren kurumlar için çok sıkıntılı ve zaman alan bir süreçtir
Konut kredisi portföylerinin menkul kıymetleştirilmesini kolaylaştırmak amacıyla özellikle bireysel emeklilik sistemi ve yabancı sermaye teşvik edilmelidir Kalite güvence ve standardizasyon konusunda ortak bir platform oluşturularak kullandırılan kredilerde homojenlik sağlanmalıdır İpoteğe dayalı finansman sisteminin başarılı olması için hükümet tarafından sağlanacak vergi indirimi, vergi muafiyeti gibi teşvikler hayati önem taşımaktadır
Türkiye’de ipoteğe dayalı finansman uygulamasının, kredi sigortası sistemiyle birlikte, Mortgage GYO’lar (Gayrimenkul Yatirim Ortaklığı) veya bu konuda ihtisaslaşan özel şirketler vasıtasıyla icra edilmeye başlanması uygundur Mevcut kurumsallaşmış ve şeffaf yapılarıyla GYO’lar ipoteğe dayalı finansman araçları sunmak ve bunları menkul kıymetleştirmek için en uygun şirket türüdür Halen yüzde 18 olan KDV’nin konut yapı kooperatiflerinde olduğu gibi yüzde 1 olarak uygulanması ve tapu harçlarının daha düşük belirlenmesi gibi teşviklerle GYO’ların ipoteğe dayalı finansman sisteminde öncü rol üstlenmesi sağlanabilir
Ipoteğe dayalı finansman sistemi, hem üretim ve yeni iş olanakları açarak, hem ciddi vergi geliri sağlayarak, hem de istihdamı artırarak ekonomiyi canlandıracaktır Sistemin işlemesi için gerekli iş gücü, bilgi birikimi ve yeterli hammadde ülkemizde zaten mevcuttur Gerekli düzenleme ve mevzuatın en kısa sürede tamamlanarak, AB kapısında gün sayan Türkiye’mizin değerli insanlarının konut sahibi yapılarak kaliteli yaşam standartlarına kavuşturulması gayrimenkul sektörünün tüm katılımcılarının öncelikli hedefidir


Mortgage Sözleşmesinde Neler Olacak?
> Konut kredisi sözleşmeleri için kredi tutarı

> Konuta ilişkin bilgiler

> Yıllık bazda faiz oranı

> Toplam borç tutarının anapara, faiz ve diğer giderler itibariyle dağılımı

> Değişken faizli sözleşmelerde baz alınan endeks ve faiz oranındaki değişmenin hesaplanma yöntemi

> İlk yıl için aylık, kalan yıllar için yıllık hazırlanan, anapara, faiz, diğer giderler, kalan anapara, dönemler için geri ödeme tutarının yer aldığı ödeme planı

> Geri ödeme sayısı, ödeme tarihlerinin her ayın kaçıncı günü yapılacağı, belirlenen aylık ödeme gününü resmi tatile gelmesi durumunda ödemelerin ne zaman yapılacağı, ilk ve son ödeme tarihleri

> Ödemelerin yapılamaması halinde, akdi faiz oranının % 30 fazlasını geçmemek üzere gecikme faizi oranı

Mortgage Sistemi Nasıl İşleyecek?
> Sade bir vatandaş müteahhitten ev alacak

> Mortgage Kanunu ile "Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı" adıyla oluşturulacak profesyoneller evin değerini belirleyecek

> İpotek kredili konutlar zorunlu olarak sigortalandırılacak

> Evin değerinin en az dörtte biri peşin ödenecek

> Kalan kısmı için bankalar, devreye girecek

> Banka, kredi karşılığı ipotek senedi düzenleyecek

> İpotek senetleri bir havuzda toplanacak Bunun için İpotek Finans Kuruluşu (İFK) kurulacak

> Bankalar, portföylerindeki senetleri komisyon karşılığı İFK’ya devredecek

> İFK, ipotek senetlerini menkul kıymete dönüştürecek İpotek senedi üzerinden varlığa dayalı menkul kıymet ihraç edecek

> İpotek Yatırım Kuruluşları da alacağa dayalı menkul kıymetleri borsada ihraç edecek

> Ödeme riski konusunda sigortacılık sistemi de devreye girecek Eğer kişi iki ay içinde yükümlülüğünü yerine getirmezse gayrimenkulün elden çıkarılması gerekecek

Mortgage’ın Avantajları
Sistem konut sahibi olmak isteyen kişi açısından en mantıklı faiz oranını ve en makul geri ödeme koşullarını mümkün kıldığı için, geri ödeme vadeleri ve miktarları kişinin durumuna göre ayarlanabilir olduğu için, dar gelirli ya da orta sınıf mensuplarına konut sahibi olma imkanı verecek

1 Aylık ödemeler çok uzun döneme yayıldığı için oldukça düşük olacak Bu nedenle pek çok kişi sistemden yararlanabilecek Kira öder gibi aylık çok cüzi rakamlarla konut sahibi olunacak

2 Satın alınan konut vade bitimine kadar sigorta ettirilecek, böylece risklere karşı harcanan emek sigortalanmış olacak Konut sigortalı olduğu için doğal afetlerde zarar sigorta şirketi tarafından ödenecek

3 Emlak piyasası ve inşaat sektörü canlanacak

4 Konutların bedeli tarafsız kuruluşlarca belirlenecek

5 Sadece iskan sahibi yasal konutlar bu sistemde yer alacak bu nedenle sistemde inşaat kalitesi yükselecek Binalar doğal afetlere karşı dayanıklı olacak
6 Konut kredisi alan kişilerin hayat sigortası yaptırması zorunlu tutulacak Kredi alan kişilerin vefat etmesi durumunda vefat edenin yakınları devam etmek zorunda olmayacaklar

7 Konut sahibi olmaya çalışan vatandaş aynı anda hem konut kredisine hem de kiraya ödeme yapmayacak Oturduğu eve kira öder gibi sahip olabilecek Vatandaş böylelikle kooperatif sisteminden de kurtulmuş olacak