Kat Mülkiyeti Yönetim Planı

KAT MÜLKİYETİ YÖNETİM PLANI

A- GENEL HÜKÜMLER :

A1- Bu yönetim planı İstanbul, Zeytinburnu, ……… Mahallesi, ……… Sokakta bulunan … kapı numaralı … pafta, … ada ve … parsel sayılı taşınmazın malikleri tarafından 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 12maddesi gereğince düzenlenmiş ve oybirliği ile kabul edilerek imzalanmıştır

A2- Yönetim planı taşınmazdaki kat maliklerini, kat malikinin ölümü halinde mirasçılarını, bir bağımsız bölümü kat malikinden satın alan veya başka bir yolla edinen tüm şahısları bağlar

A3- Ana taşınmaz bir bodrum, bir zemin, beş normal kattan oluşmakta ve taşınmazın bodrum katında kalorifer dairesi, su deposu-hidrofor ve sığınak alanı, zemin katında dört işyeri normal katlarda ise onbeş daire bulunmaktadır İşyerleri bu yönetim planında belirlenen şekilde, daireler ise konut olarak kullanılır; başka hiçbir şekilde kullanılamaz

A4- 634 Sayılı Kanunun 4maddesinde belirtilen ve bağımsız bölümler dışında kalan yerler ile kat maliklerinin ortak kullanmaları, korunma ve yararlanmaları için zorunlu olan diğer bütün yerler ortak kullanım alanları, ortak yerlerdir

A5- İşbu yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, Türk Medeni Kanunu ve diğer kanunların ilgili hükümleri uygulanır

A6- Ana taşınmazın bölünmesi, bir kısmının başkalarına devredilmesi, bir hakla kayıtlanması gibi önemli işlerde tüm kat maliklerinin oy birliği ile karar almaları şarttır

A7- Ana taşınmazın mevcut mimari yapısına her türlü ilave yapılması 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 44 maddesi uyarınca tüm kat maliklerinin oy birliği ile karar vermeleri şartına bağlıdır

B- KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ

Kat Maliklerinin Hakları :

B1- Kat malikleri sahip oldukları bağımsız bölümler üzerinde Medeni Kanunun maliklere tanıdığı tüm hak ve yetkilere sahiptirler Bu hak ve yetkilerini 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı hükümleri dairesinde kullanırlar

B2- Kat malikleri ana taşınmazın ortak yerlerinden ilgili kanunlarda ve bu yönetim planındaki hükümlere göre yararlanma hakkına sahiptirler Ana taşınmazın tüm ortak yerlerinde ortak mülkiyet hükümleri caridir

B3- Kat malikleri bahçe, otopark, asansör, sığınak gibi ortak alanlardan yararlanma hakkına sahiptirler

B4- Bağımsız bölüm malikleri, kat malikleri genel kurulunun doğal üyesidir; her kat malike toplantılara katılabilir; temsilci gönderebilir

B5- Her bağımsız bölüm maliki, arsa payı ne olursa olsun bir oy hakkına sahiptir Ancak birden fazla bağımsız bölüme sahip olan, tüm oyların 1/3’ünü geçmeyecek şekilde her bağımsız bölüm için bir oy hakkına sahip olur

Kat Maliklerinin Yükümlülükleri :

B6 - Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümleri, bağımsız bölümlerin eklentilerini ve ortak kalanları kullanırken diğer kat maliklerine zarar verecek ve rahatsız edecek durumlardan kaçınmak, komşuluk hukuku ve doğruluk kurallarına uymak zorundadır

B7- Bağımsız bölümlerde ana yapıya zarar verecek değişiklikler ve ilaveler yapılamaz

B8- Bağımsız bölümler pencere ve balkonlarından halı silkelenemez, dışarıdan görülecek şekilde çamaşır asılamaz

B9- Bağımsız bölümler kumarhane, randevuevi gibi ahlaka aykırı amaçlarla kullanılamaz

B10- Kat malikleri, bağımsız bölümlerde ve ana taşınmazın ortak alanlarında kedi, köpek, tavuk gibi hayvanlar besleyemezler

B11- Bağımsız bölüm malikleri, kendi bağımsız bölümlerinde ve ana taşınmazın ortak alanlarında diğer bağımsız bölüm maliklerini rahatsız eden toplantılar düzenleyemezler

B12- Bağımsız bölüm malikleri televizyon, radyo, müzik aletleri vs şeyleri diğer kat maliklerini ve çevreyi rahatsız edecek şekilde kullanamazlar

B13- Bağımsız bölümlerde günlük yaşamda mutad olarak kullanılan şeyler dışında yanıcı, parlayıcı, patlayıcı ve pis kokulu şeyler bulunduramazlar

B14- Bağımsız bölüm malikleri, gerek diğer bağımsız bölümlerde ve gerekse eklenti ve ortak alanlarda meydana gelen arızaların giderilmesi için gerekli ise kendi bağımsız bölümlerine girilmesine müsaade etmek zorundadırlar

B15- Bağımsız bölüm malikleri, gerek kendi bağımsız bölümlerinin ve gerekse eklenti ve ortak alanların temizliğine, korunmasına özen göstermek ve ana yapının güvenliğini ve mimari güzelliğini korumak zorundadırlar

B16- Bağımsız bölüm malikleri, bütün bağımsız bölüm maliklerinin rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yapamazlar, ana yapının dış cephesini farklı renk ve biçimde badana, boya, kaplama yaptıramazlar Dış cephenin hiçbir yerine levha, tabela, bez afiş vs şeyler koyamazlar, koyduramazlar

B17- Bahçenin,, binanın arkasında kalan kısmı otopark olarak ayrılmıştır Otoparka binek araçlar dışında hiçbir şey konulamaz, kirletilemez, diğer bağımsız bölüm maliklerine ve üçüncü şahıslara zarar verecek şekilde kullanılamaz

B18- Kat mülkiyeti kütüğünde gerek konut olarak ve gerekse işyeri olarak kayıtlı bölümler hastane, klinik, dispanser, ecza laboratuarı gibi işlerde kullanılamaz; bu işlerin yapılması için kiraya verilemez

B19- Kat malikleri kurulunca oybirliğince karar verilmedikçe bağımsız bölümlerde sinema, tiyatro kahvehane bar, pavyon, gazino, kulüp, dans salonu, spor salon, lokanta, pastane imalathane oyahane basımevi gibi iş ve faaliyetlerde kullanılamaz

B20- Bağımsız bölümleri kullanma ve faydalanmaya ilişkin Kat Mülkiyeti Kanununda ve bu yönetim planında düzenlenmiş olan hak ve yükümlülükler bu bağımsız bölümleri kiracı veya başka bir sıfatla kullananları da bağlar

B21- Bağımsız bölüm malikleri ana taşınmazın ortak giderlerine arsa payı oranında katılırlar

B22- Her kat maliki ortak giderlere arsa payı oranında katılacaktır Ancak kapıcı ücretleri sigorta primleri diğer her türlü işçilik alacakları ile istihdam edilmesi halinde güvenlik görevlisi ücretleri arsa paylarına bakılmaksızın eşit olarak karşılanacaktır

B23- Bir ortak gidere kat maliklerinden biri veya aralarındaki hukuki ilişki dayalı olarak ona ait bağımsız bölümden yararlanan kişi kusurlu bir davranışı ile neden olmuşsa giderin tamamı bu kat maliki tarafından karşılanacaktır

B24- Bir bağımsız bölüm maliki ortak alan veya ortak tesislerden yararlanmaya gerek duymadığını/yararlanmadığını ya da yararlanma hakkından feragat ettiğini ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz

B25- Ortak gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinin her birinin dava ve takip hakkı bulunduğu gibi yönetici tarafından da dava açılabilir icra takibi yapılabilir

B26- Ortak gider ve avans payını ödemeyen kat maliki ödemenin geciktiği günler için aylık % 10 gecikme faizi ödemekle yükümlüdür

B27- Kat malikinin gider ve avans payından ona ait bağımsız bölümden bir hukuki nedene (kira sükna vs) dayalı olarak yararlananlar da müşterek ve müteselsil sorumludurlar Kiracının bağımsız bölüm kirasını kiralayan-bağımsız bölüm malikine peşin alarak ödemiş olması bu sorumluluğa etkili değildir Ancak kiracının sorumluluğu bağımsız bölüm malikine ödemekle yükümlü olduğu kira ile sınırlıdır

B28- Noter aracılığı ile veya imza karşılığı yapılan ihtara rağmen verilen süre içinde ortak gider borcunun ödenmemesi halinde cebri icra yoluna gidilir Bu halde ayrıca ödenmeyen borç için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22 maddesi uyarınca diğer kat malikleri lehine borcunu ödemeyen kat malikine ait bağımsız bölüm üzerine yasal ipotek hakkı tescil edilebilir

B29- Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse onlar o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler Dava açılmasına kat malikleri kurulunca karar verilir; bu kararı almak için çoğunluk sağlanamazsa veya kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse davayı öteki kat malikleri açar ve davalının bağımsız bölümünün mülkiyeti davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devrolunur

C- YÖNETİM YÖNETİM ORGANLARI ORGANLARIN SEÇİMİ GÖREVLERİ

Kat Malikleri Genel Kurulu :

C1- Ana taşınmaz kat malikleri kurulu tarafından sözleşme yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir Ana taşınmazın en yüksek karar organı genel kuruldur Kat malikleri genel kurulu tüm kat maliklerinden oluşur Her kat maliki genel kurulun doğal üyesidir

C2- Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri yönetici ve denetçiler kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler

C3- Kat malikleri genel kurul toplantılarına bizzat katabilecekleri gibi yazılı olarak bildirmek koşuluyla temsilce de gönderebilirler

C4- Ana taşınmazın kullanılması veya yönetilmesi ile ilgili olarak kat malikleri arasında ya da kat malikleri ile yönetici ve denetçiler arasında çıkacak anlaşmazlıklar kat malikleri genel kurulu tarafından çözümlenip karara bağlanır

C5- Kat malikleri kurulu her yıl Nisan ve Kasım aylarında toplanır

C6- Önemli bir sebebin çıkması halinde yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla toplantı sebebi de bildirilmek koşuluyla kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir

C7- Kat malikleri kurulu kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasının katılımı ile toplanır ve oy çokluğuyla karar verir

C8- Yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı yapılamazsa kararlar en geç bir hafta içerisinde yapılacak ikinci toplantıya katılanların oy çoğunluğuyla verilir

C9- Kanunlarda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır

C10- Her kat maliki arsa payı oranına bakılmaksızın bir tek oy hakkına sahiptir

C11- Ana taşınmazda birden fazla bağımsız bölümü olan kat maliki her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; ancak malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz oy hesabı yapılırken kesirler göz önüne alınmaz

C12- Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder

C13- Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir fakat oya katılamaz

C14- Kat maliklerinden biri oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir; ancak aynı kişi oy sayısının üçte birinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez

C15- Kat malikleri kurulu kararları 1'den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter tasdikli bir deftere yazılarak toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar

C16- Bir husus hakkında ilerde çıkan anlaşmazlıklar karar defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir karar varsa kural olarak ona göre çözülür

C17- Kat malikleri kurulunca verilen karara razı olmayan veya kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri ana taşınmazın bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hakimin müdahalesini isteyebilir

C18- Kat malikleri genel kurulunda alınan kararlar toplantıya katılmamış olan kat maliklerine yönetici tarafından duyurulur

Yönetim Kurulu (Yönetici) Seçimi Görevleri

C19- Kat malikleri ana taşınmazın yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye (yönetici) veya üç kişilik bir kurula (yönetim kurulu) verebilirler

C20- Yönetici kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır

C21- Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir

C22- Kat malikleri ana taşınmazın yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa kat maliklerinden her biri yönetici atanması için mahkemeye müracaat edebilir Mahkemece atanan yönetici aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur

C23- Sulh mahkemesince atanan yönetici bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa değiştirilmesine izin verilmesi için mahkemeye müracaat edilebilir

C24- Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede teminat göstermesi şart edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile haklı bir sebebin çıkması halinde kat malikleri kurulu yöneticiden teminat göstermesini isteyebilir

C25- Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin ana taşınmazın giriş kapısı yanına veya antrede görülecek bir yere çevre içinde asılması mecburidir

C26- Yönetici; a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi b) Ana taşınmazın gayesine uygun olarak kullanılması korunması bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması c) Ana taşınmazın sigorta ettirilmesi d) Ana taşınmazın genel yönetim işleriyle korunma onarım temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda eğer böyle bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde geri kalan işler için tekrar avans toplanması e) Ana taşınmazın yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması f) Ana taşınmazın tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü g) Ana taşınmazı ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması h) Ana taşınmazın korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin onlar adına alınması i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat ana taşınmazın yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle hesap açtırılması k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması konularında yetkili ve görevlidir

C27- Yönetici kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri 32’nci maddede sözü geçen deftere tarih sırasiyle yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur Bu defterin her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir

C28- Yönetici Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa gecikmeksizin bir işletme projesi yapar Bu projede : a) Ana taşınmazın bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları b) Tüm giderlerden her kat malikine bu Kanunun 20’nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20’nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı gösterilir

C29- İşletme projesinde kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında karar verilir gerekirse yeni bir proje hazırlanır

C30- Yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur

C31- Yöneticiher toplantıda kat malikleri kuruluna ana taşınmazın yönetim işleri ile ilgili olarak o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür

C32- Kat maliklerinin yarısı isterse bunların arsa payları ne olursa olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir

C33- Yönetici kural olarak vekilin haklarına sahiptir

C34- Yöneticiye bir ücret ödenip ödenmeyeceği ödenecekse miktarı miktarı ve koşulları yönetici seçimi sırasında kat malikleri kurulunca karara bağlanır

C35- Kat malikleri kurulu kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı katılacaksa ne oranda katılacağını da kararlaştırır Bu yolda bir karar alınmamış ise yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz
C36- Kat malikleri kurulu yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir

C37- Hesaplar her genel kurul toplantısında denetlenir Haklı bir sebep çıkarsa hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir

D- DENETİM DENETİM ORGANLARI SEÇİMİ VE GÖREVLERİ

D1- Kat malikleri kurulu denetim işini kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir

D2- Denetçi veya denetim kurulu her kat malikleri genel kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve ana taşınmazın yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir

D3- Denetçi veya denetim kurulu raporu çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir
D4- Denetçi veya denetim kurulu raporlarını ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler

…/…/… tarihinde düzenlenen işbu yönetim planı bütün bağımsız bölüm malikleri tarafından okunmuş oybirliği ile kabul edilip imzalanmıştır