Fizibilite Raporu

FİZİBİLİTE RAPORU



İÇİNDEKİLER

Sunuş
Proje Tanımı Özet Tablosu
Projenin Yapılacağı Ülkenin Beşeri ve Fiziki Haritası

1 Projenin Tanımı
11 Giriş
12 Projenin Kısa Açıklaması

2 Projenin Yapılacağı Ülkenin Genel Tanıtımı
21 Genel
22 Parlemento ve Hükümet Yapısı
23 Projenin Yapılacağı Ülkenin Ekonomik Yapısı
231 Ekonomik Yapının Genel Değerlendirmesi
232 Finansman Kuruluşları
233 Yabancı Ekonomik Aktiviteler
24 Projenin Yapılacağı Şehrin Özet Bilgisi

3 Yatırımın Niteliğinin Açıklanması

4 Projelerin İnceleme ve İrdeleme Raporu
41 Mimari Projeler
411 Mimari Projelerin Genel Değerlendirmesi
412 Kullanım Alanları Metrekare Listesi
413 Metraj Ve Keşifler
42 Statik Betonarme Projeler
43 Mekanik Tesisat Projeleri
431 İklim Şartları
432 Binada Uygulanacak Teçhizat
433 Kullanma Suyu Tesisatı
434 Yangın Suyu Tesisatı
435 Pis Su ve Yağmur suyu Tesisatı
436 Radyatör ile Isıtma Sistemi
437 Fan-Coil ile Isıtma-Soğutma (Klima) Tesisatı
438 Kanallı Havalandırma Tesisatı
439 Egzost Havalandırma Tesisatı
4310 Otomatik Kontrol Tesisatı
4311 Teçhizat ve Donanım
4312 Sonuç
44 Elektrik Tesisatı Projeleri
441 AG Enerji Temini ve Güç Tahmini
442 Yedek Enerji Temini
443 Aydınlatma Tesisatı
444 Kuvvet Tesisatı ve Asansörler
445 Telefon Tesisatı
446 Yangın İhbar ve Alarm Tesisatı
447 Data Sistemi
448 Müzik Yayın Tesisatı
449 Yıldırımdan Korunma ve Topraklama Tesisatı
4410 Kesin Projeler
45 Altyapı Projeleri

5 İş Programı

6 Firma Profili

7 Finansal Analiz
71 Yatırım Tahmini
72 Yatırımın Finansmanı
73 Amortismanlar
74 Yıllık İşletme Giderleri
75 Gelir Tahminleri
751 Kira Gelirleri
752 Satış Gelirleri
76 Kar Payı Ödemeleri
77 Kar ve Zarar Tahminleri
78 Yatırımın Nakit Akışı
79 Ekonomik Değerlendirme
791 Geri Dönüş Oranı
792 Geri Dönüş Süresi
793 İskonto Edilmiş Geri Ödeme Süresi
794 Net Bugünkü Değer
795 İç Verim Oranı
796 Modifiye Edilmiş İç Verim Oranı

8 Sonuç

9 Ekler
91 Arsa Tahsis Belgesi
92 Niyet Protokolü
93 Metraj ve Keşifler
931 Mimari ve İnşaat Metrajları
932 Keşif Özeti
933 İnşaat İşleri Keşfi
934 Mekanik Tesisat Keşfi
935 Elektrik Tesisat Keşfi
94 Projeler


Sunuş

Fizibilite raporunu hazırlayan kuruluş veya kuruluşların oluşturdukları konsorsiyum hakkında bilgi verilmesi, Projenin yapıldığı yer hakkında bilgi verilmesi, Projenin içeriği (Mimari, Statik-Betonarme, Mekanik Tesisat, Elektrik Tesisatı ve Altyapı) hakkında bilgi verilmesi, Finansörlerinin açıklanması…

Proje Tanımı Özet Tablosu
Projenin Sahibi :
Projenin Adı :
Projenin İşletme Süresi : Yap-İşlet –Devret, Mülk Sahibi
Kapasite :
Yatırımın Yeri :
Yatırımın Bedeli :
Öz Kaynak Katkısı :
Temin Edilen Kredi :
İşin Gerçekleştirilmesi : Yatırım Dönemi, Başlama ve Bitiş Tarihi
Sözleşme Cinsi : Yap-İşlet (Kiralama) / Yap-İşlet (Satış)
İşin Cinsi : Proje + İnşaat
Projeyi Hazırlayan’ın : Adı, Adresi, Tel, Faks, E-posta
Proje Dökümanı Hazırlayan’ın : Adı, Adresi, Tel, Faks, E-posta
Tasarım Hizmetleri : Adı, Adresi, Tel, Faks, E-posta

Projenin Yapılacağı Ülkenin Beşeri ve Fiziki Haritası

1 Projenin Tanımı
Geliştirilen projenin kimler tarafından nerede yapılacağı ve içeriğinin neler olduğu hakkında bilgi verilmesi…

11 Giriş
Projenin yapılacağı yer, izin belge no, büyüklüğü, kimler tarafından yapılacağı, yatırım bedelinin nasıl sağlanacağı hakkında verilecek özet bilginin yanı sıra, projenin yapılacağı ülkenin ve şehirin bahsi geçmelidir

12 Projenin Kısa Açıklaması
Kuruluş veya kuruluşların oluşturdukları konsorsiyum tarafından yapılması planlanan projenin büyüklüğü, kapsamı, iç ve dış görünümü hakkında bilgi…

2 Projenin Yapılacağı Ülkenin Genel Tanıtımı
21 Genel
Projenin yapılacağı ülkenin jeolojik yeri, jeo-politik önemi, nüfusu, yüzölçümü, etnik ve dinsel yapısı, iklim yapısı, başkenti ve önemli kentleri…

22 Parlemento ve Hükümet Yapısı
Projenin yapılacağı ülkenin siyasi geçmişi, yönetim şekli ve mevcut hükümet yapısı, siyasi sistem, partiler, politik risk, üye olduğu önemli uluslararası kuruluşlar ve üyelik süreçleri…

23 Projenin Yapılacağı Ülkenin Ekonomik Yapısı
231 Ekonomik Yapının Genel Değerlendirmesi
GSMH, Para Birimi, İş gücü, Bütçe Yapısı, Endüstriyel üretimi, İthalat ve İhracat dengeleri, Doğal Kaynakları, Tarımsal ürünleri, Sanayi dalları…

232 Finansman Kuruluşları
Ülke içinde bulunan kurum ve kuruluşlar hakkında genel bilgi…

233 Yabancı Ekonomik Aktiviteler
Projenin yapılacağı ülkede bulunan yabancı kuruluşların yapmış olduğu ekonomik aktivitelerin neler olduğu hakkında bilgi verilmelidir Ayrıca projenin yapılacağı ülkenin uluslararası düzeyde özel sektör uygulamaları için almış olduğu teşvik ve tedbirlerin neler olduğu hakkında bilgi verilmelidir

24 Projenin Yapılacağı Şehrin Özet Bilgisi
Projenin yapılacağı şehrin özellikle alt ve üst yapısı hakkında genel bilgi verilmeli, proje tedarikçilerinin kimler olabileceği hakkında araştırma bulgularından bahsedilmeli, ayrıca kentin ekonomik ve sosyo-kültürel yapısı hakkında bilgi verilmelidir


3 Yatırımın Niteliğinin Açıklanması
Projenin finansmanının nasıl sağlandığı veya sağlanacağı, Konsorsiyum oluşturan firmaların önceki ortak çalışmalarının neler olduğu, işin başlangıcında ve sürdürülmesinde karşılaşılacak parasal, yönetimsel sorunların nasıl çözüleceği, projenin uygulamasının nasıl yapılacağı, sonrasında ortaya çıkacak yönetim, işletme yapısının neler olabileceği hakkında bilgi verilmeli…

4 Projelerin İnceleme ve İrdeleme Raporu
Projenin büyüklüğü, oturum alanı, katlı ise kaç kattan oluştuğu yazılmalı…

41 Mimari Projeler
411 Mimari Projelerin Genel Değerlendirmesi
Bu bölümde projenin mimari tasarımında çevredeki yapıların konumları göz önünde bulunduruldu mu? Sorusu yanıtlanmalı, ardından projenin fonksiyonelliği ve teknolojiyi kullanım şekli anlatılmalıdır Mimari projenin içinde bulunduğu şehire katkısının ne olacağı anlatılmalı, neden böyle bir projeye ihtiyaç duyulduğu belirtilmelidir Ayrıca mimari projenin ülke ve kent standartlarına uygunluğu hakkında bilgi verilmeli…

412 Kullanım Alanları Metrekare Listesi
Projenin çok katlı bir bina olduğunu varsaydığımız da her bir katta bulunan kullanım alanları hakkında bilgi verilmeli, örneğin Karum iş merkezine benzer bir yapı hakkında bir proje hazırlıyorsak, Bodrum Katında, Giriş Katında ve Asma Katlarda bulunan ofislerin, mağazaların, asansörlerin, yürüyen merdivenlerin, yangın çıkış merdivenlerinin, WC’lerin, merdivenlerin konumları, adetleri, metrekare büyüklükleri hakkında bilgi verilmeli, ardından normal katlardaki ofis sayıları, çalışma ve toplantı odaları, sekreter odaları, WC’ler, arşiv odaları, mutfaklar, asansörler, merdivenler, yangın merdivenlerinin konumları, adetleri, metrekare büyüklükleri hakkında bilgi verilmelidir

Kullanım Alanlarının Metrekare Listesi (Çizelge)
Kullanılan Alan m2 Toplam Alan m2
Bodrum Katı
Zemin Katı
Asma Katlar (1-2-3)
Ofis Katları (4-5-6-7-8)

413 Metraj Ve Keşifler
Bu bölümde metrajların projeler ile karşılaştırılıp, mertebe kontrolluğu yapılarak uyumlu olup olmadığı incelenmeli, ayrıca inşaat alanı ile metraj listesi herbir kalem için irdelenip, kabul edilebilir olup olmadığı raporlanmalıdır
İnşaat imalatları ile ilgili seçilen mimari malzemelerin cinsinin, niteliğinin, kalitesinin, projede öngörülen teknolojik malzeme kullanımının ve seçimlerinin, bina kaliteleri ile uyumluluğu, miktar bakımından uyumlulukları hakkında bilgi verilmeli, malzeme seçimlerinin ulusal veya uluslar arası kriterlere uygun olup olmadığı hakkında bilgi verilmeli, kesin proje üzerinden keşifler ve metrajlarda öngörülen malzemelerin projeye uygunluğu hakkında bilgi verilmelidir

42 Statik Betonarme Projeler
Bu bölümde, mimari tasarımda öngörülen ünitelerin ve binanın ilgili yük analizinin yapıldığı, statik hesapların veri tabanının oluşturulduğu, zemin etüdlerinin yapıldığı, elde edilen jeolojik ve jeoteknik parametrelere göre fizibilite hesaplarına temel teşkil eden kesin projelerin yapılışı hakkında bilgi verilmelidir Ayrıca, uygulama aşamasında herhangi bir uyumsuzluk sorunu ile karşılaşmamak için betonarme projelerinin mekanik tesisat, elektrik ve enstrümantasyon projeleri ile süperpozisyonunun sağlandığı ve muhtemel uyumsuzlukların önlenmesi için neler yapıldığı hakkında bilgi verilmeli, projenin imalatı kapsamında uyulacak güvenlik tedbirlerine de değinilmelidir

43 Mekanik Tesisat Projeleri
431 İklim Şartları
Yapının ısı projesi uygulandığı şehir için kabul edilen yıllık maksimum ve minimum sıcaklık değerleri, nem oranı, yağış oranı dikkate alınarak hazırlanmalı ve iklimlendirme proje sistemi oluşturulduğu hakkında bilgi verilmeli, uygulama aşamasında bu sistemlerin bilgisayar desteğiyle otomasyonu sağlanıyorsa raporda değinilmelidir

432 Binada Uygulanacak Teçhizat
433 Kullanma Suyu Tesisatı
Bu bölümde kullanım suyunun nereden temin edileceği, su kesilmelerine karşı ne gibi önlemler alındığı, hidrofor sistemi ve dağıtım hatları hakkında bilgi verilmelidir

434 Yangın Suyu Tesisatı
Bu bölümde yangın için gerekli bağımsız şebeke ve tüm katlarda bulunan yangın söndürme sistemi hakkında bilgi verilmelidir

435 Pis Su ve Yağmur suyu Tesisatı
Yapının pis su ve yağmur suyu tesisatında kullanılan malzeme, atık suyun nereye bağlanacağı hakkında bilgi verilmelidir

436 Radyatör ile Isıtma Sistemi
Binada klima tesisatının yanı sıra radyatör ile ısıtma ihtiyacı varsa bu sistemin nerelerde kullanılacağı hakkında bilgi verilmeli…

437 Fan-Coil ile Isıtma-Soğutma (Klima) Tesisatı
Binanın ısıtılması, soğutulması ve havalandırmasını sağlayacak sistem hakkında bilgi verilmesi…

438 Kanallı Havalandırma Tesisatı
Mahallere, oda sıcaklığı derecesinde ısıtılmış/soğutulmuş hava ulaşımının nasıl olacağı, hava debisinin ve basıncın nasıl ayarlanacağına bu bölümde değinilmelidir

439 Egzost Havalandırma Tesisatı
Yapıda bulunan mutfak, Wc, otopark alanlarında havalandırmanın nasıl yapılacağı, hava dengesinin nasıl yapılacağı hakkında bilgi verilmeli…

4310 Otomatik Kontrol Tesisatı
Isıtma/soğutma, klima kanalları, yangın tesisatı, elektrik, su tesisatında kullanılan otomasyon hakkında bilgi verilmeli…

4311 Teçhizat ve Donanım
Teknik ekipman, donanım ve aksesuarların seçiminde nelere önem verildiği belirtilmeli…




4312 Sonuç
Bu bölümde projenin mekanik tesisat projelerinin, yürülükte bulunan yönetmeliğin şartnameler ile uluslararası standartlara uygun olarak hazırlandığı, keşiflerde öngörülen malzemelerin, projeler ve ihtiyaç programına uygun olarak düzenlendiği belirtilmelidir

44 Elektrik Tesisatı Projeleri
441 AG Enerji Temini ve Güç Tahmini
Yapıya gerekli alçak gerilim enerjisinin nereden temin edileceği, güç tahmininin ne olacağı öngörülmelidir

442 Yedek Enerji Temini
Binaya yedek enerji temininin nasıl sağlanacağı, kapasitenin ne olacağı belirtilmelidir

443 Aydınlatma Tesisatı
Aydınlatma tesisatında hangi malzemenin kullanılacağı, ne tür tabloların kullanılacağı, tablolarda kullanılacak güvenlik cihazlarının neler olacağı hakkında bilgi verilmeli…

444 Kuvvet Tesisatı ve Asansörler
Bu tesisat gerek imalatçı firma gerek elektrik firması tarafından yapılan kuvvet yüklerini esas alan, özel otomatik kuvvet yükleri gerektiren bir yapıya sahiptir Bina için öngörülen kuvvetin ne kadar olduğu ve asansörlerin neler olacağı kapasite de göz önünde bulundurularak açıklanmalıdır

445 Telefon Tesisatı
Yapıda haberleşme ihtiyacını karşılamak üzere ana dağıtımın nasıl olacağı, tesisatın nasıl dizayn edildiği açıklanmalıdır

446 Yangın İhbar ve Alarm Tesisatı
Yapıda yangını önceden algılayabilecek, ikaz edecek, söndürecek sistemin işlevi hakkında bilgi verilmelidir

447 Data Sistemi
Yapıda ofislerde ve mağazalarda kullanılacak data sisteminin oluşturulması ve tedarikçilerin kimler olabileceği hakkında bilgi verilmelidir

448 Müzik Yayın Tesisatı
Yapıda, fuaye, sergi salonu, konferans salonu gibi genel ve geniş hacimli alanlarda kullanılacak bağımsız müzik yayınının nasıl yapılacağı hakkında bilgi verilmelidir

449 Yıldırımdan Korunma ve Topraklama Tesisatı
Yapıda, yıldırımdan korunma için kullanılacak aktif paratoner sistemi ve topraklama tesisatı hakkında bilgi verilmelidir

4410 Kesin Projeler
Kesin projelerin ölçeğinin ne olacağı ve bu projeler dikkate alınarak fizibilite verilerinin netleştirilmesi, metraj ve keşiflerin son halinin nasıl olacağı hakkında bilgi verilmeli, sonuçta, projenin ülke ve uluslararsı standartlara göre gerçekleştirileceği belirtilmelidir

45 Altyapı Projeleri
Yapıda alt-yapıya ihtiyaç olup olmadığı alt-yapının kim tarafından çözümleneceği, şehir şebeke bağlantısının nasıl gerçekleşeceği ayrıca kapasitenin neler olabileceği hakkında bilgi verilmeli…

5 İş Programı
Bu bölümde iş programının hazırlanması, ayrıntılı olarak incelenişi ve programın ana kalemlerinin irdelenmesi gereklidir Bu kapsamda, İnşaatın yer teslimini müteakip imalatın tamamlandığı tarihe kadar geçeçek sürenin öngörülmesi ve bu sürede gerçekleşen inşaat imalatındaki aşamaların belirlenmesi gereklidir

6 Firma Profili
Bu bölümde inşaatı gerçekleştirecek olan firmanın veya firmaların profilleri ve her birinin bugüne kadar gerçekleştirdikleri proje ve yatırımların listesi gösterilmelidir






7 Finansal Analiz
71 Yatırım Tahmini
Yatırım Kalemleri
Arazi
İnşaat
Mekanik
Elektrik
Muhtelif Giderler (Arazi Düzenlemesi, Proje Giderleri, Genel Giderler)
İnşaat Dönemi Faiz Giderleri
Toplam Sabit Yatırım
İşletme Sermayesi
Toplam Yatırım

72 Yatırımın Finansmanı
Yatırım Finansmanının ne kadarının Özkaynak’tan ne kadarının Kredi’yle gerçekleştiği bu bölümde belirtilmelidir Finansman maliyetleri açıklanmalı, Ağırlıklı Ortalama Sermaye Maliyeti belirlenmeli, Kredi kullanımı, faiz ve anapara ödeme tablosu yapılmalıdır

73 Amortismanlar
Proje için uygulanacak amortisman oranı bu bölümde belirtilmelidir

74 Yıllık İşletme Giderleri
Yıllık işletme giderleri binanın ortak bölümlerinin bakım, güvenlik, ısıtma, temizlik ve mekanik kısımlarının işletilmesi giderleri olup, finansman giderleri hariç toplam yatırım maliyetinin belli bir oranı olarak varsayılabilir İşletmeye ilişkin personel giderleri yine bu kalem içinde hesaplanmaktadır

75 Gelir Tahminleri
Yatırımın gelirleri kira ve satışlardan oluşacaktır

751 Kira Gelirleri
Metrekare başına alınacak kira gelirleri mağazalar ve ofisler için ayrıca gösterilmelidir Kira gelir tahmini yapılmalıdır

752 Satış Gelirleri
Satılması düşünülen bölümlerin metrekare başına satış fiyatı bu bölümde belirtilmelidir Satış gelir tahmini yapılmalıdır


76 Kar Payı Ödemeleri
Ortaklara ödenecek tahmini kar payları burada belirtilmelidir

77 Kar ve Zarar Tahminleri
Projenin işletilmesiyle ortaya çıkacak tahmini kar ve zarar tahminlerine bu bölümde yer ayrılmalıdır

78 Yatırımın Nakit Akışı
Yatırımın nakit akımı tablo halinde gösterilmelidir

79 Ekonomik Değerlendirme
791 Geri Dönüş Oranı
792 Geri Dönüş Süresi
793 İskonto Edilmiş Geri Ödeme Süresi
794 Net Bugünkü Değer
795 İç Verim Oranı
796 Modifiye Edilmiş İç Verim Oranı

8 Sonuç
Bu bölümde yukarıda yazılmış olan raporun bir nevi özetinin yapıldığı bu bölümde genel olarak bu projenin kabul edilebilirliği hakkında karar verilmesi gereklidir

9 Ekler
91 Arsa Tahsis Belgesi
92 Niyet Protokolü
93 Metraj ve Keşifler
931 Mimari ve İnşaat Metrajları
932 Keşif Özeti
933 İnşaat İşleri Keşfi
934 Mekanik Tesisat Keşfi
935 Elektrik Tesisat Keşfi
94 Projeler