Mortgage

Mortgage Nedir?



İngilizce de Mortgage olarak bilinen basında ve halk arasında “Kira Öder gibi uzun vadeli ev satın alma sistemi” olarak bilinen ipotekli konut finans sistemi, gayrimenkul edinmede kullanılan finansman yöntemlerinden birini ifade etmek için kullanılan bir terim
Türk Dil Kurumu (TDK) kelime manası “tutu, ipotek, rehin” anlamına gelen "Mortgage" kelimesi yerine "tutkulu satışı" öneriyor Sistem genel olarak konut sahibi olmak isteyenlere finans kuruluşlarınca, konut üzerinden tesis edilecek ipotek karşılığında 15 ile 30 yıl gibi uzun vadeli konut kredilerinin kullanılması temeline dayanıyor Sistemin bir başka tanımı da, ipotekli konut finansman sistemi, kredi, finansal kiralama ve benzeri finansal işlemler yoluyla konut alımı, konutların yenilenmesi ve güçlendirilmesi için ipotek teminatlı kaynak kullandırılması anlamına geliyor Banka, müşteri adına müşterinin talep ettiği bir gayrimenkulu peşin olarak satın alarak mülkiyeti müşteriye devrediyor Ancak müşterinin bankaya borcunun karşılığı olarak mülk ipotek ediliyor Müşteri bankaya borcunu belli bir ödeme planına göre, önceden belirlenmiş bir vade sonuna dek aylık ödemelerle kapatıyor

Yeni Mortgage Yasası Nasıl Etkileyecek?
Şu anda Türkiyede konut kredileri konusunda tüketiciye esneklik sağlayacak bazı özellikler (değişken faizler ipotekli satış şartları vs) gibi konularda belirsizlik yaşanmaktadır Bu nedenle 2006 da çıkması beklenen Mortgage Yasasının hem krediyi kullananlara hem de bankalara yarar sağlayacak şu özellikleri taşıması beklenmektedir Yasa mecliste onaylanana dek bu konular kesinlik kazanmayacaktır > Konut değeri, bir uzmanın görüşü ile belirlencektir Uzman diplomalı ve eğitimli bir uzman olacaktır Uzman raporu sonucunda konutun, oturulabilir ve sağlam nitelikte ve yapı güveliğinde olması garanti edilecektir
> Sistemden imarlı binalar yararlanacaktır Proje ve inşaat safhasındaki konutlar da Mortgage'a dahil olacaktır Sistemde, taşınmaz mal ile ilgili yaş, semt, kredi vadesi gibi sınırlamalar olmayacaktır
> Konut, hem alıcısı hem de satıcısı için güvenli bir şekilde el değiştirecektir
> Yeni sistemde taksitlerini aksatanlara üç ay süre verilecektir Tüketicinin üçüncü ay sonunda da taksitini ödememesi halinde banka, ipotek ettiği evi satma hakkına sahip olacaktır
> Bankalar sözleşme yapmadan önce müşteriye bilgi formu verecek ve masrafları açıklamak durumunda kalacaklardır
Borcunun kalanını kapatmak isteyenler anapara artı yüzde 2 faiz ödeyecektir (Erken Ödeme Cezası)
> Kredide vade ve faizler serbest piyasada belirlenecektir Sabit faiz ve değişken faizli kredi olmak üzere iki faiz seçeneği sunulacaktır
- Sabit faizi seçen tüketiciler ilk taksitte ne ödüyorsa, vade sonunda da aynı taksiti ödeyecek Dolayısıyla aradaki dalgalanmalardan etkilenmeyecek
- Değişken faizde ise kredi faiz oranlarının dalgalanması belli aralıkları geçerse, banka da faizini buna göre ayarlayacak Bu seçenek kredi verenin risk yönetimini kolaylaştıracağı için daha uzun vade ve daha düşük faiz oranı seçenekleri sunulabilecektir


Mortgage Sisteminin Faiz ve Masrafları
Mortgage alırken birçok vatandaş yanlış yapmakta, yalnızca bankaların reklam olarak ilan ettiği faiz oranlarını karşılaştırarak karar vermektedir Oysa, faiz ödeyeceğiniz tek masraf değildir
Mortgage masrafları 4 ana kalemden oluşur;
1 Faiz

2 Alım ve satım masrafları
> Banka kredi kullandırma ücreti
> Ekspertiz Ücreti
> Banka ve sigorta muameleleri vergisi (BSMV)
> Diğer: Dosya parası, istihbarat ücreti, başvuru ücreti, işlem ücreti ve avukat masrafı
3- Sigortalar
> Bireysel Yaşam Sigortası
> DASK (Doğal Afet Sigortası)
> Konut Sigortası
4- Taşınmaz mala ödemek zorunda kalacağınız diğer vergi ve aidatlar
Faiz:
Mortgage aldığınız andan itibaren, alınan miktar üzerinden faiz işlemeye başlar Faiz oranlarındaki küçük farklılıklar ödeyeceğiniz miktar üzerinde büyük oynamalara neden olur
Örneğin 30 yıllık 100000 YTL lik mortgage faiz oranı aylık yüzde 1’den yüzde 1,5'a çıkarsa toplam 172250 YTL daha fazla faiz ödemiş olursunuz
Yalnızca yüzde 0,5 oranında küçük bir artışın nasıl bu kadar fark yarattığını kafadan hesaplamak mümkün değildir; hesaplayıcıları kullanmanız gerekir
Alım ve Satım Masrafları:
Ayrıca, mortgage ile taşınmaz mal almanın aşağıda belirtilen alım ve satım masrafları vardır
- Banka kredi kullandırma ücreti bankadan bankaya değişmekte olup yüzde 0,5 – yüzde 2 civarındadır Bu ücret bazı bankalarda pazarlığa tabidir Bazı bankalar bu miktara ek olarak müşteriden banka ve sigorta muameleleri vergisi (BSMV), dosya parası, istihbarat ücreti, başvuru ücreti, işlem ücreti ve avukat masrafı da istemektedirler
- Emlakçı komisyonu da alıcı ve satıcıdan yüzde 1- yüzde 2 oranında alınır ve genellikle pazarlığa tabidir
- Eksper raporu genellikle 200-500 YTL arasında bir rakamdır
- Alım satım vergileri ve tapu masrafları yaklaşık yüzde 0,15 dir ve en az belediyenin tayin ettiği değer üzerinden alınır
Sigortalar:
Bankanız taşınmaz mala Konut Sigortası ve DASK (Doğal Afet Sigortası) ve ayrıca size Bireysel Yaşam Sigortası yapılmasını da zorunlu kılabilir Ek masrafları kaleminde en önemli etkenlerden biri bu sigorta primleridir
Bireysel Yaşam Sigortası, DASK ve Konut Sigortası yıllık olarak tahsil edilr, sigorta primleri yaşa, gelir seviyesine, konutun bulunduğu bölgenin deprem riskine ve konut fiyatlarına göre değişir Her yıl yenilenmesi gereken bu sigorta, yıllık yaklaşık 200-250 YTL'lik ödeme anlamına gelmektedir
Mortgage alırken yaptırılacak Konut, DASK ve Bireysel Yaşam sigortaları için maalesef gereksiz prim ödemeleri söz konusu olabilir Devlet tarafından belirlenmeyen sigorta primleri sigorta şirketlerince, serbest piyasada özgürce belirlenmektedir Bu nedenle, sigorta almadan karşılaştırma yapmalı ve yalnızca bankanızın önerdiği sigorta şirketiyle yetinmemelisiniz
Vergi ve Aidatlar:
Mortgage ile de alsanız peşin de alsanız taşınmaz mal sahibi olduktan sonra da belli aidatlar ve vergiler ödemeniz gerekebilir Aidatlar değişmekte olup, bina bakım ve tamir masrafları vs gibi kalemlerden oluşur Ayrıca taşınmazların belediyelere ve maliyeye ödenmesi gereken yıllık vergileri vardır Bu vergi ve aidatları yaklaşık olarak hesaplamalı ve ödeme gücünüzün yettiğine emin olmalısınız


Mortgage Kredisi İle Mi? Yoksa Peşin Mi Almak Daha Karlıdır?
Elinizde nakit paranız varsa, ister nakit paranızı kullanarak peşinen, isterseniz de mortgage kullanarak krediyle taşınmaz mal sahibi olabilirsiniz Bu iki seçeneğin hangisinin size daha uygun olacağını anlamak için şu noktaları göz önünde bulundurun:
Mortgage Başvurunuzun Onaylanması: Peşin paranızın olması bankanızın mortgage başvurusunu onaylayacağı anlamına gelmez
> Bankalar şu anda sadece bazı tip taşınmaz mallara mortgage vermektedirler Örneğin, birçok banka kullanılabilir durumda mesken tipi konutlara mortgage verirken, arsa ve diğer taşınmaz mallara mortgage vermemektedir
> Bankalar, mortgage verirken, düzenli gelir, temiz kredi özgeçmişi ve yüksek kredi notu gibi kriterlere bakarlar
Nakit Paraya Gereksiniminiz: Elinizdeki nakite gereksiniminiz var mı? Acil bir ihtiyaç ya da diğer bir nedenle nakit ihtiyacınız varsa ya da olacaksa, mortgage düşünebilirsiniz
Nakit Yatırım Getiriniz: Mortgage faiz oranları su anda aylık yüzde 1-1,5 oranlarındadır Eğer siz nakit paranızı yatırım yaparak işlettiğinizde, net olarak, bu orandan fazla kazanabiliyorsanız, mortgage almanız karlı olacaktır Eğer nakit paranız repo vs gibi düşük getirili bir hesapta yatacaksa, mortgage alarak para kaybedersiniz
Taşınmaz mal alırken seçeneklerinizin ya yüzde 100 peşin ya da yüzde 100 mortgage olarak sınırlı olduğunu düşünmeyin Elinizdeki nakitin hepsini taşınmaz mala yatırmak istemiyorsanız, mortgage alıp elinizdeki nakitin istediğiniz kadarını peşinat olarak kullanabilirsiniz Ne kadar çok peşinat verirseniz, aylık ödemelerinizi ve ödeyeceğiniz faizi o kadar azaltabilirsiniz

Kredi Notu Nedir?
Kredi notu bankaların size kredi verip vermemekte karar vermek için kullandığı bir kriterdir Kredi almak için başvurduğunuz zaman, bankalar sizin ödemelerinizi zamanında yapıp yapamayacağınızı tahmin etmek isterler Bunun için de hem şu andaki net gelir hem de geçmiş kredi (mortgage, tüketici kredisi, kredi kartı vs) bilgilerinizi kullanarak matematiksel bir şekilde hesaplanan kredi notunuza bakarlar
> Sizin kredi kartı faturalarını düzenli ödeyip ödemediğiniz, kaç adet ve tipte banka hesabınız olduğu, gecikmiş ödemeleriniz, karşılıksız çekleriniz ve batık kredileriniz, bankanız ile kaç yıldır çalıştığınız, şu andaki toplam borç miktarınız gibi bilgiler kredi notunuzu belirler
> Türkiye'de hakkınızdaki kredi bilgileri Kredi Kayıt Bürosunda tutulur Karşılıksız çek ve batık kredi bilgileri de Kara Liste olarak TC Merkez Bankasında tutulur Kredi Kayıt Bürosu ve Merkez Bankası aracılığıyla hemen hemen butun bankalar hakkınızdaki bu bilgilere erişebilirler
> Bankalar bu bilgileri Amerikan şirketlerinden (Fair Isaac, Experian, vs) lisans hakkını aldıkları istatistik programlarını kullanarak kredi notuna dönüstürürler ve sizin profilinizdeki diğer tüketicilerin geri ödeme riskleriyle bağdastırırlar
> Her banka aynı bilgiye erişebilmesine rağmen, bu bilgiyi değişik olarak kullanıp değişik kararlar verebilir Bir banka size mortgage vermeyi redderken diğer banka kabul edebilir Bu yüzden, mortgage alırken birden fazla bankaya başvurmanız avantajlıdır
> Yurt dışında tüketiciye uygulanan faiz oranları da kredi notuna bağlıdır Örneğin, kredi notu yüksek bir kimse aylık yüzde 0,5 faiz ile kredi alabilirken, kredi notu düşük bir kimse aynı tip krediyi ancak yüzde 1,5 aylık faizle alabilmektedir Türkiye'ye bu uygulama henüz gelmemiştir; faiz oranları krediyi alan kişiye göre değişmemektedir


Mortgage Konut Sorununu Çözer mi?
Uzun yıllardan bu yana dünyanın gelişmiş ülkelerinde uygulanmakta olan, önümüzdeki 2-3 yıl içinde Türkiye'de de hayata geçirilmesi planlanan Mortgage (ipoteğe dayalı gayrimenkul finansman modeli) sistemi, konut sorununa çözüm olabilecek mi? İzmir Ticaret Odası Yönetim Kurulu Başkan Vekili Akın KAZANÇOĞLU, Türkiye'de bundan önce uygulanan konut edindirme sistemlerinin başarısız olmalarının ardında, ekonomik istikrarsızlık, döviz kurundaki istikrarsızlık ve ev sahibi olmak isteyenlerin gelirlerinin enflasyon karşısında eriyip taksitlerini ödeyemeyez duruma gelmesinin bulunduğunu söyledi

Mortgage sisteminde bir teminat havuzu oluşturulduğu, buradan tüketiciye ucuz, fiks veya değişken faizli, uzun vadeli konut kredisi verildiğini belirten KAZANÇOĞLU, şöyle konuştu:
"Bu sistemde risk, neredeyse sıfırdır ABD'deki Mortgage sisteminin işlerliğini kolaylaştıran en önemli prensip, ipotek senetlerinin kolay el değiştirmeleri oluşturmaktadır Türkiye'nin bağlı bulunduğu Roma-Germen hukukunda senetlerin el değiştirmesi o kadar kolay değildir, bu da Mortgage sisteminin işleyişi konusunda bir takım zorluklara yol açmaktadır Mortgage sisteminin başarılı, sürdürülebilir ve sorunsuz işlemesi için Türkiye'de kurumsallaşma gerçekleştirilememiştir Türk insanı hiçbir zaman uzun vadede kira öder gibi ev sahibi olma olanağına sahip olmamıştır
Türkiye'de başarılı bir Mortgage uygulaması için gerekli iktisadi, mali, hukuki ve teknik şartlar oluşturulması gerekir" Kaliteli ve dayanıklı gayrimenkul için daha fazla kaynak gerekiyorsa, mutlaka uzun vadeli gayrimenkul finansman modelinin oluşturulması gerektiğini ifade eden Akın KAZANÇOĞLU, "Bunun hayata geçebilmesi için önemli noktalardan birisi enflasyonun yüzde 15'in altına çekilmesi olarak gösterilmektedir Bu nedenle ipoteğe dayalı finansman modelleri ile vergi avantajı yaratılmalı ve yatırım olarak teşvik edilmelidir" diye konuştu
Mortgage, Gayrimenkul Yatırımlarını Canlandırır
KAZANÇOĞLU, Türkiye'deki Bankalar Kanunu ve uygulamasının, mortgage konusunda bir engel olarak görüldüğünü, ipoteğe dayalı finansman modelinde bu tür kredi problemi yaşanmaması için, bir kredinin sigorta ettirilmesinin ve reasüre edilmesi gerektiğini söyledi
Türkiye'de henüz mortgage sisteminin bir hükümet stratejisi olmadığını, ipoteğe dayalı gayrimenkul finansman modelinin önümüzdeki 2-3 yıllık dönem içinde Türkiye'de hayata geçirilebilmesi ihtimalinin yüksek olduğunu vurgulayan Kazançoğlu, sözlerini şöyle tamamladı:
"Mortgage sisteminin gayrimenkul ile ilgili yatırımları canlandıracaktır Bu sistemin sağlıklı bir şekilde işleyebilmesi için uzun vadeli fonların yaratılması, ipoteklerin alınıp-satıldığı bir ikinci el piyasasının oluşturulması ve bu suretle de nakit akışının sağlanması gerekir"
Mortgage Yerine Konut Seferberliği
Egekent Konut Üretim Yapı Kooperatifleri Birliği (Ege Koop) Genel Başkanı Hüseyin ASLAN da Mortgage sisteminde uygulamaya ne zaman ve hangi şartlarda geçileceğinin belli olmamasının konut ve kira fiyatlarını artırdığını söyledi
ASLAN, "Bu sistem, konut edinmek isteyen dar ve orta gelirli vatandaşların konut sahibi olmasında herhangi bir kolaylık getirmeyecektir Ekonomik krizle birlikte geliri sürekli düşen orta gelir grubundaki vatandaşlara yönelik konut seferberliğinin başlatılması daha uygun olacaktır" Özellikle bazı kooperatiflerin, mortgage sistemi henüz uygulanmaya başlamadan, sanki bu kredi devam eden inşaatlarda kullanılacakmış gibi daha şimdiden kamuoyunu yanılttıklarını ifade eden Hüseyin ASLAN, "Oysa Mortgage sistemi, oturma raporu ve tapusu olan bitmiş konutlara verilecek olan kredidir" dedi
"Emlakçılık Gözde Meslek Olacak"
İzmir Emlakçılar ve Emlak Müşavirleri Derneği Genel Müdürü Rıdvan AKGÜN, hükümetin yıl sonuna kadar banka faizlerini yüzde 1'in altına çekecek tedbirleri almaya ve buna uygun gerekli düzenlemeleri yapmaya çalışması gerektiğini söyledi
Konut satışlarının artmasıyla emlakçılığın son yılların en gözde mesleği haline geleceğini belirten AKGÜN, "Emlakçılar için 2005 yılı gümüş ise 2006 yılı altın yıl olacaktır" dedi
Mortgage sisteminde hiç konutu olmayanların konut ediniminde birinci sıraya alınmasına dikkat edilmesi gerektiğini ifade etti