Türk Medeni Kanunu/taşınmazın Rehni

İKİNCİ BÖLÜM
TAŞINMAZ REHNİ
BİRİNCİ AYIRIM
GENEL HÜKÜMLER
A Koşullar
I Taşınmaz rehninin türleri
MADDE 850- Taşınmaz rehni, ancak ipotek, ipotekli borç senedi veya irat senedi şeklinde kurulabilir
II Güvence altına alınan alacak
1 Ana para
MADDE 851- Taşınmaz rehni, miktarı Türk parası ile gösterilen belli bir alacak için kurulabilir Alacağın miktarının belli olmaması halinde, alacaklının bütün istemlerini karşılayacak şekilde taşınmazın güvence altına alacağı üst sınır taraflarca belirtilir


Yurt içinde veya dışında faaliyette bulunan kredi kuruluşlarınca yabancı para üzerinden veya yabancı para ölçüsü ile verilen kredileri güvence altına almak için yabancı para üzerinden taşınmaz rehni kurulabilir Bu halde her derecenin ifade ettiği miktar, rehin konusu alacağın tespit edildiği para türü üzerinden gösterilir Ancak, aynı derecede birden fazla para türü kullanılarak rehin kurulamaz
Yabancı para üzerinden kurulan rehne ait bir derecenin boşalması halinde, yerine, tescil edileceği tarihteki karşılığı Türk parası veya yabancı para üzerinden rehin kurulabilir Türk parası ile kurulmuş bir rehne ait derecenin boşalması halinde ise, yerine tescil edileceği tarihteki karşılığı yabancı para üzerinden rehin kurulabilir
Yabancı veya Türk parası karşılıklarının hesabında hesap günündeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasının döviz alış kuru esas alınır Rehin haklarının hangi yabancı paralar üzerinden kurulabileceği Bakanlar Kurulunca belirlenir
2 Faiz
MADDE 852- Sınırlayıcı hükümler saklı kalmak kaydıyla, taraflar faiz oranını diledikleri gibi kararlaştırabilirler
III Taşınmaz

1 Rehne konu olabilme
MADDE 853- Rehin hakkı, ancak tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerinde kurulabilir
2Belirli olma
a Taşınmaz tek ise
MADDE 854- Rehin kurulurken, konusu olan taşınmazın belirtilmesi gerekir
Bölünen taşınmazın parselleri tapu kütüğüne ayrı ayrı kaydedilmedikçe rehne konu olamaz
b Taşınmaz birden çok ise
MADDE 855- Birden çok taşınmazın aynı borç için rehnedilmesi, taşınmazların aynı malike veya borçtan müteselsilen sorumlu olan maliklere ait olmalarına bağlıdır
Aynı alacak için birden çok taşınmazın rehnedildiği diğer hallerde, her taşınmazın alacağın ne miktarı için güvence oluşturduğu rehin kurulurken belirtilir
Aksine bir anlaşma bulunmadıkça, tapu idaresi, re'sen güvenceyi taşınmazların her birine değeri oranında dağıtır
B Rehnin kurulması ve sona ermesi
I Rehnin kurulması
1 Tescil
MADDE 856- Taşınmaz rehni tapu kütüğüne tescil ile kurulur Kanunda öngörülen ayrık durumlar saklıdır
Taşınmaz rehninin kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerliliği, resmi şekilde yapılmış olmasına bağlıdır
2 Birden çok kişiye ait taşınmazlarda
MADDE 857- Paylı mülkiyette paydaş kendi payını rehnedebilir


Pay üzerinde rehin kurulduktan sonra paydaşlar malın tamamını rehnedemezler
Elbirliği mülkiyetine tabi taşınmaz, ancak bütün olarak ve maliklerin tamamı adına rehnolunabilir
II Rehnin sona ermesi
MADDE 858- Taşınmaz rehni, tescilin terkini veya taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer
Kamulaştırmaya ilişkin kanun hükümleri saklıdır
III Taşınmazların birleştirilmesi
1 Rehnin başka taşınmaz üzerine geçmesi
MADDE 859- Yetkili kamu kurum veya kuruluşu tarafından gerçekleştirilen parsel birleştirilmesi ve dağıtımı işlemi sonucunda birleştirilen parsel üzerindeki rehinler, sıralarını koruyarak o parselin yerine verilen taşınmaz üzerine geçer
Birleştirme sonucunda meydana gelen taşınmaz, değişik alacaklar için rehinli veya bazıları rehinsiz birden çok parselin yerini alırsa; bu taşınmaz üzerine geçen rehin hakları, taşınmazı bütün olarak kapsar ve olanak ölçüsünde sıralarını korurlar
2 Borçlunun taşınmazı rehinden kurtarması
MADDE 860- Birleştirilen taşınmazlardan biri ile güvence altına alınmış olan alacağın borçlusu, üç ay önce bildirmek koşuluyla birleştirme sırasında karşılığını ödeyerek taşınmazı rehinden kurtarabilir
3 Bedel olarak ödenen para
MADDE 861- Rehinli bir taşınmaz için bedel olarak ödenen para, alacaklılar arasında sıralarına göre, aynı sırada iseler alacaklarının miktarlarıyla orantılı olarak bölüştürülür
Bu bedel, rehinle güvenceye bağlanmış olan alacak miktarının yirmide birinden fazla olduğu veya yeni taşınmaz, alacak için yeterli güvence oluşturmadığı takdirde, alacaklının rızası olmadan borçluya ödenemez
C Hükmü
I Rehnin kapsamı
MADDE 862- Rehin, taşınmazı bütünleyici parçaları ve eklentileri ile birlikte yükümlü kılar
Rehnin kuruluşu sırasında makine, otel döşeme eşyası gibi açıkça eklenti olarak gösterilen ve tapu kütüğünde beyanlar sütununa yazılan şeyler, kanuna göre bu nitelikte olamayacakları ispat edilmedikçe eklenti sayılır
Üçüncü kişilerin eklentiler üzerindeki hakları saklıdır
II Kira bedelleri
MADDE 863- Kiraya verilmiş taşınmaz üzerindeki rehnin kapsamına, borçluya karşı rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takibe başlanmasından veya borçlunun iflasının ilanından başlayarak rehnin paraya çevrilmesi anına kadar işleyen kira bedelleri de girer
Rehin hakkı, kiracılara karşı ancak cebri icra yoluyla takibin kendilerine bildirilmesi veya iflas kararının ilanından sonra ileri sürülebilir
Rehinli taşınmaz malikinin henüz muaccel olmamış kira bedelleri üzerinde yaptığı hukuki işlemler ile diğer alacaklılar tarafından koydurulan hacizler, kira alacaklarının muaccel olmalarından önce rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takibe başlamış olan rehinli alacaklılara karşı geçerli değildir
III Zamanaşımı
MADDE 864- Rehnin tapu kütüğüne tescil edilmesinden sonra alacak için zamanaşımı işlemez
IV Önlem alma yetkisi
1 Değer düşmelerine karşı
a Koruma önlemleri
MADDE 865- Malik, rehinli taşınmazın değerini düşüren davranışlarda bulunursa; alacaklı, hakimden bu gibi davranışları yasaklamasını isteyebilir
Alacaklıya, gerekli önlemleri almak üzere hakim tarafından yetki verilebileceği gibi; gecikmesinde tehlike bulunan hallerde alacaklı, böyle bir yetki verilmeden de gerekli önlemleri kendiliğinden alabilir
Alacaklı, önlem için yapmış olduğu giderleri malikten isteyebilir ve bu alacakları için taşınmaz üzerinde, tescile gerek olmaksızın ve tescil edilmiş olan diğer yüklerden önce gelen bir rehin hakkına sahip olur
b Güvence, eski hale getirme, kısmi ödeme isteme
MADDE 866- Rehinli taşınmazın değerinde düşme meydana gelmişse alacaklı, alacağı için başka güvence göstermesini veya rehinli taşınmazın eski hale getirilmesini borçludan isteyebilir
Alacaklı, rehinli taşınmazın değerinin düşmesi tehlikesinin mevcut olması halinde de güvence isteyebilir
Yeterli güvence hakim tarafından belirlenen süre içinde verilmediği takdirde alacaklı, güvence eksiğini karşılayacak miktardaki alacak kısmının ödenmesini isteyebilir
2 Değerin kusur olmadan düşmesi
MADDE 867- Değer düşmesi malikin kusuru olmadan meydana gelmişse alacaklı, ancak malikin zarardan ötürü aldığı tazminat miktarını aşmayacak ölçüde borçludan güvence vermesini veya kısmi ödeme yapmasını isteyebilir
Bununla birlikte alacaklı, değer düşmesinin önlenmesi veya giderilmesi için gerekli önlemleri kendiliğinden alabilir Alacaklı, bu amaçla yaptığı masraflardan dolayı rehinli taşınmaz üzerinde tescile gerek olmaksızın ve tescil edilmiş olan diğer yüklerden önce gelen bir rehin hakkına sahip olur Malik, bu masraflardan kişisel olarak sorumlu değildir
3 Rehinli taşınmazın kısmen devri
MADDE 868- Malik, rehinli taşınmazın güvence altına aldığı alacağın yirmide birinden az değeri olan bir parçasını başkasına devrederse; alacaklı, kendisine bu parça ile orantılı bir ödeme yapıldığı veya taşınmazın geri kalan kısmı yeterli güvence oluşturduğu takdirde, devredilen parça üzerindeki rehni kaldırmaktan kaçınamaz
V Rehinden sonra kurulan ayni haklar
MADDE 869- Malikin rehinli taşınmaz üzerinde yeni sınırlı ayni haklar kurmayacağını taahhüt etmesi geçerli değildir
Tarihi daha eski olan rehin hakkı, aynı taşınmaz üzerinde alacaklının izni olmadan daha sonra kurulan irtifak haklarından veya taşınmaz yüklerinden önce gelir Sonradan kurulan ve rehnin paraya çevrilmesi sırasında daha eski tarihli rehinli alacaklılara zarar veren irtifaklar ve taşınmaz yükleri terkin edilir
Önceki rehinli alacaklının istemiyle irtifak hakları veya taşınmaz yükleri terkin edilen kimselerin, rehinli taşınmazın paraya çevrilmesinde, hakları sonradan tescil edilenlere karşı, satış bedelinden haklarının değerini karşılayan miktarı almak hususunda öncelikleri vardır
VI Rehin derecesi
1 Rehin derecesinin hükümleri
MADDE 870- Rehnin sağladığı güvence, tescilde belirtilen rehin derecesi ile sınırlıdır
Taşınmaz rehni, sırada kendisinden önce gelecek olanın miktarının tescilde belirtilmesi kaydıyla ikinci veya daha sonraki derecede de kurulabilir
2 Rehin dereceleri arasındaki ilişki
MADDE 871- Aynı taşınmaz üzerinde farklı sıralarda kurulmuş bulunan rehin haklarından birinin terkin edilmiş olması, sonraki sırada yer alan rehinli alacaklıya boşalan dereceye geçme hakkı vermez
Terkin edilen rehin hakkı yerine yeni bir rehin hakkı kurulabilir
Sonraki sırada yer alan rehinli alacaklılara boşalan dereceye geçme hakkı veren sözleşmelerin geçerliliği, resmi şekilde yapılmalarına; ayni etki sağlamaları, tapu kütüğüne şerh verilmelerine bağlıdır
3 Boş dereceler
MADDE 872- Sonraki sıralarda kurulmuş bir rehin hakkından önce gelen bir rehin mevcut değilse veya borçlu önceki bir rehin senedi üzerinde tasarruf etmemişse ya da önceki sırada bulunan rehinli alacak, o derece için tescilde belirtilen miktardan az ise; taşınmazın paraya çevrilmesinde satış bedeli, boş derece hesaba katılmaksızın sonraki alacaklılara sıralarına göre dağıtılır
VII Rehnin paraya çevrilmesi
1 Paraya çevirme şekli
MADDE 873- Borç ödenmezse alacaklı, alacağını rehinli taşınmazın satış bedelinden elde etme hakkına sahiptir
Borcun ödenmemesi halinde rehinli taşınmazın mülkiyetinin alacaklıya geçeceğine ilişkin sözleşme hükmü geçersizdir
Aynı alacak için birden çok taşınmazın rehnedilmiş olması halinde, rehnin paraya çevrilmesi istemi, taşınmazların tamamı hakkında yapılır Bununla birlikte, icra dairesi onlardan ancak gerektiği kadarını paraya çevirir
2 Satış bedelinin dağıtılması
MADDE 874- Rehinli taşınmazın satış bedeli, alacaklılar arasında sıralarına göre dağıtılır
Aynı sırada olan alacaklılar arasında o sıraya düşen satış bedeli alacakları oranında dağıtılır
3 Güvencenin kapsamı
MADDE 875- Taşınmaz rehninin alacaklıya sağladığı güvencenin kapsamına şunlar girer:
1 Ana para,
2 Takip giderleri ve gecikme faizi,
3 İflasın açıldığı veya rehnin paraya çevrilmesinin istendiği tarihe kadar muaccel olmuş üç yıllık faiz ile son vadeden başlayarak işleyen faiz
Daha önce belirlenmiş olan faiz oranı, sonradan gelen alacaklıların zararına olarak artırılamaz
4 Zorunlu masrafların güvencesi
MADDE 876- Alacaklı, rehinli taşınmazın korunması için zorunlu masraf yapmışsa ve özellikle malikin borçlu olduğu sigorta primlerini ödemişse, bundan doğan alacakları tescile gerek olmaksızın aynen rehinli alacağı gibi güvenceden yararlanır
VIII Arazinin iyileştirilmesi halinde rehin hakkı
1 Öncelik
MADDE 877- Bir kamu kurum veya kuruluşunun katkısıyla iyileştirilen arazinin değerinde bir artma meydana gelirse malik, iyileştirme giderlerinden payına düşeni karşılamak üzere kendisine ödünç veren alacaklı lehine tescil suretiyle rehin hakkı kurabilir Kurulan rehin, taşınmaz üzerindeki diğer bütün yüklerden önce gelir
İyileştirme, kamu kurum veya kuruluşunun katkısı olmaksızın yapılmış ise, malik taşınmazı üzerinde en çok masrafların üçte ikisi için rehin kurabilir
2 Borcun ödenmesi ve rehnin sona ermesi
MADDE 878- İyileştirme, kamu kurum veya kuruluşunun katkısı olmaksızın yapılmış ise, rehinli alacağın en çok beş yıl içinde eşit taksitlerle ödenmesi gerekir
Alacağın veya yıllık taksitlerin muaccel olmasından beş yıl sonra rehin hakkı sona erer ve sonraki alacaklılar sıralarına göre ilerlerler
IX Sigorta tazminatı üzerinde hak

MADDE 879- Muaccel olan sigorta tazminatı, malike ancak bütün rehinli alacaklıların rızasıyla ödenebilir
Sigorta tazminatı taşınmazın eski hale getirilmesi için harcanacaksa, malik tarafından yeterli bir güvence gösterilmesi koşuluyla kendisine ödenir
X Alacaklının temsili
MADDE 880- Acele karar alınması gereken hallerde, borçlunun veya diğer bir ilgilinin istemesi üzerine, şahsen hareket etmesi kanun hükmü gereği olup da adı veya nerede olduğu bilinmeyen alacaklıya, rehinli taşınmazın bulunduğu yer sulh hakimi tarafından bir kayyım atanır