Türk Medeni Kanunu/Üst Hakkı

C Üst hakkı

I Konu ve tapu kütüğüne kayıt
MADDE 826- Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir
Aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak, devredilebilir ve mirasçılara geçer
Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir En az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir
II İçerik ve kapsam
MADDE 827- Üst hakkının içerik ve kapsamıyla ilgili olarak resmi senette yer alan, özellikle yapının konumuna, şekline, niteliğine, boyutlarına, özgülenme amacına ve üzerinde yapı bulunmayan alandan faydalanmaya ilişkin sözleşme kayıtları herkes için bağlayıcıdır
III Sona ermenin sonuçları
1 Yapı mülkiyetinin malike geçmesi
MADDE 828- Üst hakkı sona erince yapılar, arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur
Bağımsız ve sürekli üst hakkı tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmişse, üst hakkı sona erince bu sayfa kapatılır Taşınmaz olarak kaydedilmiş olan üst hakkı üzerindeki rehin hakları, diğer bütün hak, kısıtlama ve yükümlülükler de sayfanın kapatılmasıyla birlikte sona erer Bedele ilişkin hükümler saklıdır
2 Bedel
MADDE 829- Taşınmaz maliki, aksi kararlaştırılmadıkça, kendisine kalan yapılar için üst hakkı sahibine bir bedel ödemez Uygun bir bedel ödenmesi kararlaştırılmışsa, miktarı ve hesaplanış biçimi belirlenir Ödenmesi kararlaştırılan bedel, üst hakkı kendileri için rehnedilmiş olan alacaklıların henüz ödenmemiş alacaklarının güvencesini oluşturur ve rızaları olmaksızın üst hakkı sahibine ödenmez
Kararlaştırılan bedel ödenmez veya güvence altına alınmazsa, üst hakkı sahibi veya bu hak kendisine rehnedilmiş olan alacaklı, bedel alacağına güvence olmak üzere, terkin edilen üst hakkı yerine aynı derecede ve sırada bir ipoteğin tescilini isteyebilir
Bu ipotek, üst hakkının sona ermesinden başlayarak üç ay içinde tescil edilir
3 Diğer hükümler
MADDE 830- Taşınmaz malikine kalan yapılar için üst hakkı sahibine ödenmesi kararlaştırılan bedelin miktarı ve bunun hesaplanış biçimi ile bu bedel borcunun kaldırılmasına ve arazinin ilk haline getirilmesine ilişkin anlaşmalar, üst hakkının kurulması için gerekli olan resmi şekle tabidir ve tapu kütüğüne şerh verilebilir
IV Süresinden önce devir istemi
1 Koşulları
MADDE 831- Üst hakkı sahibi, bu haktan doğan yetkilerinin sınırını ağır şekilde aşar veya sözleşmeden doğan yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranırsa; malik, üst hakkının ona bağlı bütün hak ve yükümlülükleri ile birlikte süresinden önce kendisine devrini isteyebilir

2 Hakkın kullanılması
MADDE 832- Malik, üst hakkının devrini, kendisine geçecek yapılar için uygun bir bedel ödemek kaydıyla isteyebilir Üst hakkı sahibinin kusuru, bedelin belirlenmesinde indirim sebebi olarak göz önüne alınabilir
Üst hakkının malike devri, bedelin ödenmesine veya güvence altına alınmış olmasına bağlıdır
3 Diğer haller
MADDE 833- Üst hakkı sahibinin yükümlülüklerine aykırı davranması halinde sözleşmede malik lehine saklı tutulan, üst hakkını süresinden önce sona erdirme veya devrini isteme yetkisi, süresinden önce devir istemine ilişkin hükümlere tabidir
V Üst hakkı iradının güvencesi
1 İpotek kurulmasını isteme hakkı
MADDE 834- Malik, üst hakkı karşılığı olarak irat biçiminde borçlanılan edimleri güvence altına almak amacıyla, o tarihteki üst hakkı sahibinden en çok üç yıllık irat için tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmiş üst hakkının ipotek edilmesini isteyebilir
İrat, her yıl için eşit edimler biçiminde belirlenmemiş ise; bu kanuni ipoteğin tescili, iradın eşit olarak dağıtılmasında üç yıla düşecek miktarı için istenebilir
2 Tescil
MADDE 835- İpotek, üst hakkı devam ettiği sürece, her zaman tescil edilebilir ve icra yoluyla satışta terkin olunmaz
Yapı alacaklıları ipoteğinin kurulmasına ilişkin hükümler kıyas yoluyla uygulanır
VI Sürenin üst sınırı
MADDE 836- Üst hakkı, bağımsız bir hak olarak en çok yüz yıl için kurulabilir
Üst hakkı, süresinin dörtte üçü dolduktan sonra, kurulması için öngörülen şekle uyularak her zaman en çok yüz yıllık yeni bir süre için uzatılabilir Bu konuda önceden yapılan taahhüt bağlayıcı değildir
D Kaynak hakkı

MADDE 837- Başkasının arazisinde bulunan kaynak üzerinde irtifak hakkı, bu arazinin malikini suyun alınmasına ve akıtılmasına katlanmakla yükümlü kılar
Bu hak, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, başkasına devredilebilir ve mirasçıya geçer
Kaynak hakkı, bağımsız nitelikte ve en az otuz yıl için kurulmuş ise tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir
E Diğer irtifak hakları

MADDE 838- Malik, taşınmazı üzerinde herhangi bir kişi veya topluluk lehine atış eğitimi veya spor alanı ya da geçit olarak kullanılmak gibi belirli bir yararlanmaya hizmet etmek üzere başka irtifak hakları da kurabilir
Bu haklar, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez Bu hakların kapsamı, hak sahibinin olağan ihtiyaçlarına göre belirlenir
Taşınmaz lehine irtifaklara ilişkin hükümler, bu tür irtifak haklarına da uygulanır



ÜÇÜNCÜ AYIRIM
TAŞINMAZ YÜKÜ

A Konusu
MADDE 839- Taşınmaz yükü, bir taşınmazın malikini yalnız o taşınmazla sorumlu olmak üzere diğer bir kimseye bir şey vermek veya yapmakla yükümlü kılar
Hak sahibi olarak, bir başka taşınmazın maliki de gösterilebilir
İrat senedi ve kamu hukukuna ilişkin taşınmaz yükleri saklı kalmak kaydıyla, taşınmaz yükünün konusu ancak yüklü taşınmazın ekonomik niteliğinden doğan veya yararlanan taşınmazın ekonomik ihtiyaçlarını karşılayan bir edim olabilir
B Kurulması ve sona ermesi
I Kurulması
1 Tescil ve kazanma
MADDE 840- Taşınmaz yükünün kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır
Tescilde, taşınmaz yükünün değeri olarak Türk parası veya yabancı para ile belirlenmiş bir miktar gösterilir Dönemsel edimlerde sicilde gösterilecek miktar, aksi kararlaştırılmış değilse, yıllık edimlerin yirmi katıdır
Aksine bir hüküm yoksa, taşınmaz yükünün kazanılmasında ve tescilinde taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümler uygulanır
2 Kamu hukukuna ilişkin taşınmaz yükü
MADDE 841- Aksine hüküm yoksa, kamu hukukuna ilişkin taşınmaz yükünün tapu kütüğüne tescili gerekli değildir
Kanunun alacaklıya yalnızca taşınmaz yükünün kurulmasını isteme yetkisini tanıdığı hallerde taşınmaz yükü ancak tescille doğar
3 Güvence amacıyla kurulma
MADDE 842- Bir para alacağını güvence altına almak amacıyla kurulan taşınmaz yükü hakkında irat senedine ilişkin hükümler uygulanır
II Sona ermesi
1 Genel olarak
MADDE 843- Taşınmaz yükü tescilin terkini veya yüklü taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer
Feragat, yükten kurtarma ve diğer sona erme sebepleri, yüklü taşınmaz malikine, hak sahibinden terkini isteme yetkisi verir
2 Yükten kurtarma
a Alacaklının yetkisi
MADDE 844- Alacaklı, sözleşmeyle yetkili kılınmış olduğu takdirde veya aşağıdaki durumlarda, malikten taşınmazın yükten kurtarılmasını isteyebilir:
1 Yüklü taşınmaz, alacaklının haklarını önemli ölçüde tehlikeye düşürecek şekilde bölünmüşse;
2 Malik, yüklü taşınmazın değerini düşürür ve yerine başka bir güvence göstermezse;
3 Malik, birbiri ardına üç yılın edimlerini yerine getirmemişse
b Yükümlünün yetkisi
MADDE 845- Yükümlü, sözleşmeyle yetkili kılınmış olduğu takdirde veya aşağıdaki durumlarda, taşınmazın yükten kurtarılmasını isteyebilir:
1 Alacaklı, taşınmaz yükünü kuran sözleşmeye uymuyorsa;
2 Satın alınmamak kaydıyla veya otuz yıldan fazla bir süre için kurulmuş olsa bile yükün kurulmasının üzerinden otuz yıl geçmiş ise
Otuz yıl geçtikten sonra yükümlünün satın alma yetkisini kullanabilmesi, alacaklıya bunu bir yıl önceden bildirmesine bağlıdır
İrtifak taşınmaz lehine sona erdirilmeyen biçimde kurulmuşsa, yüklü taşınmazın bu yükten kurtarılması istenemez
c Yükten kurtarma bedeli
MADDE 846- Gerçek değerinin daha düşük olduğunu ispat etme hakkı saklı kalmak kaydıyla, yükten kurtarma, taşınmaz yükünün değeri olarak tapu kütüğünde gösterilen miktar üzerinden gerçekleştirilir
3 Zamanaşımı
MADDE 847- Taşınmaz yükü zamanaşımına tabi değildir
Muaccel olan edimler, borçlunun kişisel borcu haline geldiği tarihten başlayarak zamanaşımına tabi olur
C Hükümleri
I Alacaklının hakkının niteliği
MADDE 848- Taşınmaz yükü, alacaklıya yükümlüye karşı hiçbir kişisel alacak hakkı sağlamaz; sadece alacağını yüklü taşınmazın değerinden elde etme yetkisi verir
Her edim, muaccel olmasından başlayarak üç yıl sonra kişisel borç haline gelir ve taşınmaz bu borcun güvencesi olmaktan çıkar
II Yükün niteliği
MADDE 849- Taşınmaz maliki değişirse yeni malik, başka bir işleme gerek bulunmaksızın taşınmaz yükünün yükümlüsü olur
Yüklü taşınmazın bölünmesinin taşınmaz yüküne etkisi hakkında irat senedine ilişkin hükümler uygulanır