Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Ifa Imkansızlığı Murislerin Müşterek Müteselsil Sorumluluğu

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ifa imkansızlığı murislerin müşterek müteselsil sorumluluğu

Özet:
Somut olayda; davacı satış vaadi sözleşmesine dayanmaktadır Ne var ki, vaat borçlusu ve mirasçıları davanın açıldığı tarihte taşınmazın maliki olmadığından aynen ifa imkansızlığı nedeniyle müspet zararı isteyebilir
Hal böyle olunca mahkemece; ifanın imkansız hale geldiği tarih itibariyle, taşınmazın rayiç değerinin bilirkişi marifetiyle tespitiyle belirlenen rayiç bedele hükmedilmesi gerekirken yazılı ve yanılgılı gerekçelerle; hukuken geçersiz sözleşmeler tasfiye edilirken uygulanan denkleştirici adalet kuralına göre hesaplanan miktara hükme-dilmesi usul ve yasaya aykırı görülmüş bozmayı gerektirmiştir


Bundan ayrı olarak; mirasçıların murisin borçlarından şahsen(TMK 699) müteselsil olarak (TMK 641md) sorumlu olduklarından, mahkemece hükmedilecek ancak miktarının tamamından davalı mirasçılarının müştereken ve müteselsilen sorumlu tutulması gerekirken, miras hisselerine düşen miktarın hüküm altında alınması doğru görülmemiştir

TC
Yargıtay
3 Hukuk Dairesi

Esas No:2013/10595
Karar No:2013/12801
K Tarihi:1792013

Taraflar arasında görülen tazminat davasının yapıları mahkeme sonrasında mahalli mahkemece verilen hükmün temyiz incelemesi duruş-malı olarak yapılması davacı vekili tarafından istenilmekte; gelen vekilin sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için 17092013 gününe bırakılması uygun görüldüğünden, belli günde dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, tetkik hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü
Davacı vekili dilekçesinde; davalıların murisinin 402 parselde kayıtlı taşınmazın yarı hissesini davacıya Noter Satış Vaadi Sözleşmesi ile satmayı vaad ettiğini, bedelin peşin ödendiği ve zilyetliğin davacıya devredildiğini, davacının tapuda devir için gittiğinde malikin satış vaadi yapan olmadığını öğrendiğini, davalıların yükümlülüklerini yerine getirmediğini ve buna imkan kalmadığını belirterek, davacının müspet zararını karşılamak zorunda olduklarından şimdilik 100000TL (ıslah ile 56160TL muhtesat değeri,125197,93TL arazi olmak üzere toplam 176357,93TL) dava tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte davalılardan tahsilini istemiştir


Davalılar vekili cevabında; sözleşme tarihi dikkate alındığında zamanaşımının gerçekleştiğini, tapu malikinin davalıların murisi olmadığını, bu nedenle davacının ancak murise ödediği parayı talep edebileceğini belirterek, davanın reddini dilemiştir


Mahkemece; murisin kendisine ait olmayan bir taşınmazı satmayı vaat etmekle iflası mümkün olmayan borca girdiğini, taşınmazın davacıya verilmesinin mümkün olmadığını gerekçe göstererek; nar ağaçlarının dava tarihindeki bedeli 51160TL ile sözleşme tarihinde ödenen bedelin dava tarihine dek, denkleştirici adalete göre uygulanması sonucu belirlenen 9817,50 TL'nin (toplam 60977,50TL) veraset ilamındaki hisseleri oranında davalılardan tahsiline hükmedilmiştir


Hükmü, davacı vekili temyiz etmektedir


Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, sair temyiz itirazları yerinde değildir


Dava BK22maddeye dayalı yapılan satış vaadi sözleşmesinin iflasının imkansız olması nedeniyle açılmış müspet zarara ilişkin tazminat davasıdır


Kaynağını Borçlar Kanunu'nun 22maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri BK 213maddesi ile TMK'nın 706 (MK634) ve Noterlik Kanunun 89 Madde hükümleri uyarınca noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tamamen iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür Vaat alacaklısı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yükleyen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunun 716 (MK 642 md)maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davası ile borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir


Satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için vaat borçlusunun satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı tarihte tapuda kayıtlı taşınmazın maliki olması gerekmez Vaat borçlusunun sözleşmenin yapıldığı tarihte malik olmaması sözleşmenin sıhhatine tesir etmez Satış vaadi sözleşmesi geçerli olmakla birlikte dava tarihinde davalılar vaat olunan taşınmazın maliki olmadığından aynen ifa mümkün değildir Kural olarak, borcun ifa edilmemesi borçlunun sorumluluğunu meydana getirir ve borcun ifa edilmemesinde kusurlu kabul edilir Bu durumda vaat alacaklısı davacı aynen ifa yerine BK96 ve devamı maddeleri uyarınca tazminat talep edilir Buradaki tazminat alacaklının müspet zararıdır Müspet zarar ise; akdin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesinden doğan zarardır


HGK'nın 29092010 tarih ve 2010/14-386-420 ve 28092011 tarih ve 2011/13-528-571 sayılı kararlarında olduğu gibi resmi şekilde düzenlenmesi gereken ve tam iki tarafa borç yükleyen satış vaadi sözleşmelerinde, edimini yerine getiren taraf, karşı tarafın da edimini yerine getirmesini isteyebilir


Hemen burada, ifa imkansızlığı ile ilgili genel bir açıklama yapılmasında da yarar vardır


818 sayılı Borçlar Kanunu (BK)'nın 20/1maddesine göre: “Bir akdin mevzuu gayri mümkün veya gayri muhik yakut ahlaka mugayir olursa bu akit batıldır" Aynı şekilde, BK'nın 96maddesi,"Alacaklı hakkını kısmen veya tamamen istifa edemediği takdirde borçlu kendisine hiçbir kusurun isnat edilemeyeceğini ispat edilmedikçe bundan mütevellit zararı tazmine mecburdur" hükmü taşımaktadır Keza, BK'nın 117maddesi “Borçluya isnat olunamayan haller münasebeti ile borcun ifası mümkün olmazsa, borç sakıt olur", demek suretiyle, imkansızlık kavramını düzenlemiştir


İmkansızlık, ifa engeli sebeplerinden birini oluşturur Gerçekten de, imkansızlık, sürekli, kalıcı, temelli bir ifa engelidir Bu niteliği ile imkansızlık, temerrüdün karşıtıdır İmkansızlığın pratik önemi borçluya karşı aynen ifanın zorla sağlanamamasından ortaya çıkar (Serozan, Rona, İfa, İfa Engelleri, Haksız Zenginleşme, 3Cilt, 4Bası, İstanbul 2006,s163)


İmkansızlık, bir veya birden çok edimi kapsayabilir Ayrıca, edimin ifasının imkansızlığı, asliedimler yanında yan edimler için de söz konusu olabilir, imkansızlık genellikle edim sonucuna ilişkin olmalıdır Ancak, bazı durumlarda imkansızlık, edim fiiline ilişkin de olabilir İmkansızlık bir insan fiilinden yada tabiat olayından doğması yanında, mantıki,hukuki veya fiili sebeplerden de kaynaklanabilir (Eren Fikret, age, s186;Bu-cher, Eugen:Schvveizerisches Obligationenrecht, Allgermeiner Teil ohne Delicktrecht, Zürich 1988,s417)


BK'nın 20maddesine göre bir akdin konusu mümkün değilse, o akit imkansızdır Burada söz konusu olan imkansızlık, başlangıçtaki, yani sözleşme yapıldığı sırada mevcut olan imkansızlıktır (Objektif İmkansızlık) Bu halde, konusu hukuki veya fiili sebeplerden dolayı imkansız olan sözleşme butlan yaptırıma tabidir ve başlangıçtan itibaren geçersizdir Burada geçerli olan butlan yaptırımından bahsedebilmek için, imkansızlık sözleşmenin konusu ile ilgili olmalı ve yalnız borçlu bakımından değil, objektif mahiyette ve herkes için söz konusu olmalıdır Batıl bir sözleşme baştan itibaren hiçbir hüküm ve sonuç doğurmaz Fakat, sözleşme yapılırken taraflardan biri imkansızlığı biliyor veya bilmesi gerekiyorsa ve buna rağmen diğer tarafı bundan haberdar etmemişse, bu durumda karşı tarafın uğradığı menfi zararı karşılamakla yükümlüdür(Eren Fikret,a-ge,s299;Resioğlu Safa, Borçlular Flukuku Genel Flükümler, 18bası, İstanbul 2006, s116;Serozan Rona,age,s162;Tekinay/Akman/Burcuoğlu/ Altop, age,s1208)


BK'nın 117maddesine göre edimin yerine getirilmesi sözleşme yapıldıktan sonra imkansız olursa ve bu imkansızlıktan borçlunun kusuru bulunmazsa borçlu borcundan kurtulur Burada sözleşme, başlangıçtaki imkansızlık gibi butlan yaptırımına tabi olmamakla birlikte, borçlu borcundan kurtulmaktadır Borçluyu borcundan kurtaran imkansızlığın objektif veya sübjektif olması önemli değildir Sözleşme yapıldıktan sonra ortaya çıkan imkansızlık, ister objektif ister subjektif olsun borçlunun kusuruna dayanmadıkça, borçlu borcundan kurtulur Sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan imkansızlık, borçlunun kusuruna dayanıyorsa, borçlu bundan sorumlu olur Sonraki imkansızlık, ister objektif ister subjektif mahiyette olsun borçlunun kusuru sözkonusu olursa borçlu bundan sorumlu olur Bu takdirde, borca aykırılığı konu alan BK'nın 96maddesindeki genel hüküm uygulama alanı bulur (Eren Fikret,a-ge,s298; Oğuzman,Kemal/Öz,Turgut,s77; Tekinay/Akman/Burcuoğlu/ Aitop, s1210)


İmkansızlık; objektif-subjektif imkansızlık, başlangıçtaki-sonraki im-kansızlık,tam-kısmi imkansızlık, sürekli-geçici imkansızlık, borçlunun sorumlu olduğu imkansızlık ve borçlunun sorumlu olmadığı imkansızlık şeklinde çeşitli türlere ayrılabilir (Borç ilişkisi doğuran sözleşmelerde Başlangıçtaki İmkansızlık, Hüküm ve Sonuçları Zeynep İpek Yücer, Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi s22 vd)


Objektif imkansızlık BK'nın 20,96ve 117maddelerinde hüküm altına alınmıştır Objektif imkansızlık subjektif imkansızlık ayırımı baştaki imkansızlık halinde önem kazanmaktadır Sonraki imkansızlığın doğurduğu hukuki sonuçlar arasından, objektif imkansızlık ile subjektif imkansızlık arasında bir fark bulunmamaktadır BK'nın 20maddesine göre başlangıçtaki objektif imkansızlık bir butlan sebebidir Önemli olan edimi sadece borçlunun mu, yoksa herkesin mi yerine getirip getirmeyeceğidir Buna göre eğer edim, borçluda dahil 3 Kişiler tarafından da yerine getiri-lemiyorsa, imkansızlık objektiftir (Eren Fikret,age,s295; Kılıçoğlu,age, s116; Oğuzman/Öz, age,s76 Dural, Sonraki İmkansızlık, s79;Altun-kaya,age,s110;Başpınar, age,s119;


Altaş, age,s13; Prof DrKaraaslan, Hakan: Sürekli Borç İlişkileri ve Sürekli Borç İlişkilerinde İfa İmkansızlığı, Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, İstanbul 2003,s53; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 18041984 gün, 139 E,426K sayılı ilamı)


Yukarıda açıklandığı üzere BK'nın 117maddesinde yer alan şekilde, borçluya yükletilemeyen sonraki imkansızlık halinde borçlunun borcu sona ereceğinden, borçlunun karşı taraftan aldığı şeylerin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade etmesi gerekir Henüz almadığı şeyleri ise isteme hakkından mahrum olur Ancak, bu durumda da istisnai olarak BK'nın 117/IImaddesine göre; tarafları arasında yaptıkları sözleşme ile borçluya yüklenemeyen imkansızlık halinde borçlunun karşı taraftan aldığı şeyleri muhafaza edeceğini kararlaştırabilirler


Ayrıca BK'nın, “halin icabından veya hususi şartlardan mütevellit istisnaları maadasından, satılan şeyin nefi ve hasarı akdin inikadı anından itibaren alacıya intikal eder” Şeklinde düzenlenen 183maddesi ve “uzun müddet için yapılan hizmet akdinde, işçi, hastalıktan, askerlikten veya bu gibi sebeplerden dolayı kusuru olmaksızın nispeten kısa bir müddet için işi ifa edemediği takdirde o müddet için ücret istemeye hakkı vardır” şeklinde hüküm altına alınan 328maddesi, BK'nın 117maddesine istisna getiren özel hükümlerdir Sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan imkansızlık halinde borçlunun kusuru söz konusu ise daha önce de belirtildiği gibi, BK'nın 96 maddesindeki genel hükümler uygulanır Bu durumda borç sona ermez, borçlu, alacaklı zarara uğramışsa, bunu tazmin etmek zorunda kalır


İmkansızlık, borçlunun kusuruna dayanıp dayanmamasına değil, genel olarak borçlunun bu imkansızlıktan sorumlu tutulup tutulmayacağına göre tasnif edilmelidir Nitekim, BK'nın 117maddesinde kullanılan tabirlerde bu görüşü desteklemektedir Yani, kanun kusursuz olmayı değil, sorunlu olmamayı aramaktadır (Eren Fikret, age,s1251; Altunka-ya,age,s139;Dural ,Sonraki İmkansızlık, s110)


Şüphesiz geçici imkansızlığın varlığı, beraberinde tarafların bu sözleşmeyle ne kadar süre bağlı kalacakları sorununu getirir Bu konudaki kural “ahde vefa, söze sadakat "ilkesi gereği tarafların sözleşmeyle bağlı tutulmasıdır Ancak bazı özel durumlar vardır ki, tarafları o sözleşmeyle bağlı saymak hem onların ekonomik özgürlüklerini engeller, hem de bir başkasıyla sözleşme yapma fırsatını ortadan kaldırır Uygulamada, geçici imkansızlık halinde tarafların o sözleşmeyle bağlı tutulma süresine “akde tahammül süresi" denilmektedir Bu sürenin gerçekleşip gerçekleşmediğini de her somut olaya göre ve onun çerçevesinde değerlendirmek gerekir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 28042010 gün ve 2010/15-19393-235 sayılı ilamı)


Bilindiği gibi, genelde temlik borcu doğuran sözleşmelerden olan satım sözleşmelerinde satış konusu olan malın, sözleşmenin yapıldığı anda mevcut olmasına ya da satıcının mal varlığında bulunmasına gerek yoktur Bu itibarla ilerde yapılacak veya üretilecek yahut hasıl olacak şeylerde, satışa konu teşkil edebilirler Bir başka anlatımla, satıcı başkasına ait şeyleri de satabilir Eğer satıcı başkasına ait şeyi satmış ve ifa zamanına kadar da o şey üzerinde tasarruf yetkisini elde edememişse ve o zaman borcunu yerine getiremiyorsa, ademi ifa nedeniyle tazminat ödemekle yükümlü tutulabilir (BK96)


Kural olarak, başkasına ait tapuda kayıtlı taşınmazların noter tarafından düzenlenen satış vaadi sözleşmesiyle satışı, kişisel borç doğuran bir sözleşme olması nedeniyle geçerlidir Bir başka deyimle, borç doğuran bir sözleşmenin geçerliliği, hiçbir zaman satıcının satış tarihinde veya daha sonra o şeye malik olması şartına bağlı değildir Vaatte bulunanın, satış vaadini konusunu oluşturan taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisinin varlığını aramak da gerekmez (Karahasan, Mustafa Reşit, Türk Borçlar Hukuku , Özel Borç İlişkileri, C4, s308)


Maliki olmadığı bir taşınmazı satmış bulunan kişi aleyhine açılacak (ifa ve mülkiyetin alıcıya geçirilmesi) davasını redde müncer olması, böyle bir satışı BK'nın 20maddesinde öngörülen afaki imkansızlık (objektif imkansızlık) nedeniyle geçersiz sayılmasını gerektirmez Çünkü, böyle bir sözleşme, “Borç Doğuran" bir sözleşme olarak geçerlidir ve sonuçta sub-jektif imkansızlık nedeniyle tasarrufi işlemin, yani ifanın yerine getirilememesi sonunda meydana gelen zararın tazmini, BK/nun 96 Maddesi gereğince satıcıdan istenebileceği gibi, eğer bir ceza şartı kararlaştırılmış ise bununda ödetilmesi yine BK'nın 158maddesi uyarınca alıcı tarafından istenebilir (Yargıtay HGK'nın, 22111982 T,13-1905 E, 966 K sayılı ilamı)


Somut olayda; davacı satış vaadi sözleşmesine dayanmaktadır Ne var ki, vaat borçlusu ve mirasçıları davanın açıldığı tarihte taşınmazın maliki olmadığından aynen ifa imkansızlığı nedeniyle müspet zararı isteyebilir


Hal böyle olunca mahkemece; ifanın imkansız hale geldiği tarih itibariyle, taşınmazın rayiç değerinin bilirkişi marifetiyle tespitiyle belirlenen rayiç bedele hükmedilmesi gerekirken yazılı ve yanılgılı gerekçelerle; hukuken geçersiz sözleşmeler tasfiye edilirken uygulanan denkleştirici adalet kuralına göre hesaplanan miktara hükmedilmesi usul ve yasaya aykırı görülmüş bozmayı gerektirmiştir


Bundan ayrı olarak; mirasçıların murisin borçlarından şahsen(TMK 699) müteselsil olarak (TMK 641md) sorumlu olduklarından, mahkemece hükmedilecek ancak miktarının tamamından davalı mirasçılarının müştereken ve müteselsilen sorumlu tutulması gerekirken, miras hisselerine düşen miktarın hüküm altında alınması doğru görülmemiştir


Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'un 428maddesi gereğince (BOZULMASINA), Yargıtay duruşmasında vekille temsil edilen davacı taraf için duruşma tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi hükümlerine göre takdir edilen 990TL vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacı tarafa verilmesine ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden iadesine, 17092013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi
wwwhukukmedeniyetiorg