Kiracıyım Eşyalarımı Alamıyorum

ben bir yıldır aynı evde kira kontratı olmadan oturmakdayım ev sahibim içki içip kapıma gelip kira günü gelmeden kira istemiş eşimde içkili diyip evden annesine kacmış benim evimin kilidini degişdirmiş işden geldigim saate anahtarımı cıkardıgımda kapının kilidini degiştigini anladım eşimi aradım ev sahibi bu şekilde yaptı dedi ev sahibimin ziline basıp neden kilidi degişdigini sordugumda bana hakaret etmeye başladı balkondan aşagıya pompalı tüffekle bana ateş etti karokolda ifade verdigimizde 5 aylık kira borcu var demiş damadı 3 aylık kızı 2 aylık kira borcu var diye ifade vermişler ve ben ayın 12sinden beri evime giremiyorum savcılık hukuk yoluyla eşyalarını alırsın diyor hukuk yoluylada benden 58tl damga ve pul üçreti artı 260 tl hakim üçreti artı eşya tesbiti için görev alacak kişilere 120 tl kişi başı verecegim öne sürüldü şuanda benim eşyalarım iyneden iplige orada benim eşim annesinde ben bir arkadaşımda kalıyorum bu nasıl adalettir düşünüyorum sorup soruşturuyorum ben haklıyım ama haklı oldugum halde suclu olanlar evlerinde ailasiyle ben haklı oldugum halde eşim ve cocugumdan uzak kalıyorum ne yapmalıyım kaymakamlık il emiyet müdürlüğüne kadar cıkdım ama kimse yardımcı olmuyor bana konu hakında ne yapmam gerekdigini iletirmisiniz şimdiden tşk

KİRA HUKUKU VE TAHLİYE

Kanunların uygulanmasında, konuya ilişkin özel bir kanun varsa mahkemeler nezdinde öncelikle o kanun uygulanır, özel kanunda hüküm bulunmaması halinde genel kanun uygulama alanı bulacaktır

Konumuzla bağlantılı olan kanunlardan, Borçlar Kanunu genel, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun ise özel nitelikte bir kanundur Söz konusu kanun, belediye sınırları içerisinde mevcut tüm yapıların (gecekondular hariç) kiralanması ve tahliyesinde uygulanmaktadır Bu nedenle, 6570 sayılı kanunu temel alarak konuyu anlatmaya çalışacağım

Kira sözleşmelerine dayanan her türlü tahliye ve kira tespit davalarında, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemeleri yetkilidir
Kira alacağı davalarında ise görevli mahkeme, dava değerine göre belirlenir
Söz konusu davaların birlikte açılması halinde yine dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemeleri yetkilidir
Bu konuda kesin yetki kuralı geçerli olmadığından, genel yetki kuralları çerçevesinde, davalının ikametgahı mahkemesinde dava açılabilir

Gayrimenkul kiraları hakkındaki Kanun, yani 6570 sayılı kanun, genel hatları ile kiracıları koruma amacını taşımaktadır Bu amaç kendini özellikle kira süresi ve tahliye konularında göstermektedir Kiralayanın, yani ev sahibinin kira süresini uzatmak gibi bir hakkı yoktur Kira sözleşmesinde belirtilen sürenin dolması halinde, kiracı isterse, kiraları ödemek koşulu ile o evde oturmaya devam edebilir Kiralayan (ev sahibi) ancak biraz sonra tek tek belirteceğim şartların oluşması halinde tahliye davası açabilir Kiracı, kira süresini uzatmak istemiyorsa, kira süresinin bitmesine 15 gün kala, ev sahibini bu durumdan haberdar eder ve zamanı geldiğinde de evi tahliye eder

Kiralayanın (ev sahibi) tahliye davası açabilme şartları, Borçlar Kanununda ve 6570 sayılı kanunun 7maddesinde tek tek belirtilmektedir Belirtilen bu hususlar sınırlı sayıda olup tarafların özel olarak belirledikleri şartlar geçerli olmaz Yani, kiralayan ancak 6570 sayılı kanunda ve Borçlar kanununda belirtilen şartlar nedeniyle tahliye davası açabilir

Öncelikle 6570 sayılı kanun çerçevesinde kiralayanın tahliye davası açabilme şartlarını inceleyelim:

İlk şart, kiracıdan tahliye taahhüdü alınması durumudur Kiracı, tahliye taahhüdü ile, evi belli bir tarihte tahliye edeceğini taahhüd etmişse, o tarihte evi boşaltmak zorundadır Boşaltmadığı takdirde kiralayan, kiracıdan evi tahliye etmesini isteyebilecektir Söz konusu tahliye taahhüdünü için de bazı şartlar gerekmektedir Belirttiğim gibi tahliye taahhüdü öncelikle yazılı yapılmalıdır Noterden yapılması şart değildir Ancak, noter kanalıyla yapılması halinde kiralayan için daha güvenceli bir durum oluşmuş olacaktır İkinci şart, tahliye taahhüdünde, evin tahliye edileceği tarihin belirtilmesi zorunluludur Üçüncü ve son şart ise, tahliye taahhüdünün ilk kira yılını takip eden yıllardan sonrası için verilmiş olması gerektiğidir Tahliye taahhüdündeki tarihin ilk kira yılı içerisinde olmaması gerekmekirBir evi ilk defa kiralıyorsanız, ister kiracı olun, ister kiralayan, ilk kira kontratı ile yapılan tahliye taahhüdü geçerli omaz Söz konusu taahhüdün, kontrattan ayrı olması da bu durumu değiştirmez

Tahliye taahhüdüne cezai şart hükmü de eklenebilir

Evin boşaltılacağına dair verilen taahhüdün dolmasının ardından ev sahibi, ya icra dairesine başvurarak ya da mahkemeye dava açarak evin tahliyesini isteyebilecektir Uygulamada pratik olan yol Örnek 56 tahliye emri doldurularak kiracıya tebliğ edilmesidir Bu durumda kiracıdan, varsa itirazlarını 7 gün içinde bildirmesi istenir Ev sahibi sözkonusu haklarını 1 ay içerisinde kullanmalıdır Aksi halde, hakkından feragat etmiş sayılır ve sözleşme kendiliğinden yenilenmiş sayılır

Kiralayanın, kiracıdan evi tahliye etmesini isteyebilmesi için ikinci şart ise evi; kendisi, eşi veya çocukları için konut olarak kullanma ihtiyacının doğması halidir Madde metninde sayılan kişiler sınırlı sayıdadır, yani genişletilemez, yani evsahibi, kendisi, eşi veya çocukları dışında başka bir kimsenin konut ihtiyacı için tahliye davası açamaz Söz konusu konut ihtiyacının doğmuş, samimi ve gerçekçi olması gerekmektedir Bu durumda, kira akdinin bitmesini takip eden 1 ay içerisinde tahliye davası açılabilecektir

Kiralayanın, kiracıdan evi tahliye etmesini isteyebilmesi için üçüncü şart; ev sahibinin işyeri ihtiyacı nedenidir Ev sahibi, bir önceki bendde olduğu gibi kendisi, eşi veya çocuklarının işyeri ihtiyacını karşılamak amacıyla, kiracıdan evini tahliye etmesini isteyebilecektir İşyeri ihtiyacının yine bir önceki bendde anlatıldığı gerçek ve makul olması gerekmektedir Söz konusu ihtiyacın doğması durumunda, kira sözleşmesinin bitmesini takip eden bir ay içerisinde tahliye davası açılabilecektir

Bir evi, yukarıdaki bendlerde olduğu gibi kendisi, eşi veya çocuklarının konut veya işyeri ihtiyacı için alan yeni maliğin durumu ise biraz daha farklıdır Bu durumda yeni malik , evi satın almasından itibaren bir ay içinde durumu belirten bir ihtar çektikten altı ay sonra tahliye davası açabilecektir

Kiralayanın, kiracısından evi tahliye etmesini isteyebilmesi için bir diğer şart ise; taşınmazı yeniden inşaa veya imar amacıdır Bunun için, evin zorunlu tamiratı gerekmekle birlikte, bu tamirat imar amacıyla yapılmalıdır Tamiratların yapılması sırada kiracının evde oturması mümkün olmamalıdır Kiracı, hakları saklı kalmak şartıyla evi terkedecek, onarım sonrasında ise tekrar dönecektir Söz konusu ihtiyacın doğması durumunda, kira sözleşmesinin bitmesini takip eden bir ay içerisinde tahliye davası açılabilecektir Basit onarımlar için bu bend hükmü uygulanamaz, taliye kararı verilemez

Kiralayanın, kiracısından evi tahliye etmesini isteyebilmesi için bir diğer şart ise; kiracının bir yıl içinde kirasını iki defa geciktirmesi halidir Bu durumda kiralayan (ev sahibi), vaktinde ödenmeyen kira için kiracısına ihtar çekmelidir Bu şekilde kiracı yılın herhangi bir döneminde 2 defa kirasını geciktirir ve kiralayan da 2 haklı ihtar çekerse, kira sözleşmesinin bitiminde başka bir ihtara gerek kalmadan kiralayan bir ay içinde tahliye davası açabilecektir Eksik ödemeler için de iki haklı ihtar hüküm ifade eder

Kiralayanın, kiracısından evi tahliye etmesini isteyebilmesi için bir diğer şart ise; kiracının veya eşinin aynı şehir belediyesi sınırları içerisinde oturabileceği bir eve daha sahip olması halidir Böyle bir durumda kiralayan, konuta ihtiyacı olduğunu ispatlamak zorunda kalmadan ve kira sözleşmesinin bitmesini beklemeden tahliye davası açabilecektir Kiracının evinde bir başka kiracının bulunması, kiralayanın bunu önceden biliyor olması durumu değiştirmeyecektir

6570 sayılı kanununun 12maddesine göre de; kira sözleşmesinde aksine açıklama olmadıkça, kiralanan yerin kiracı tarafından başkasına kiraya verilmesi veya kiracının kiracılık hakkını devretmesi tahliye sebebi olarak belirtilmiştir Keza, kiracının terk ettiği taşınmazı başkasına herhangi bir sebeple işgal ettirmesi de yasaklanmıştır Kiralananı başkasına kiraya veren kiracıya, bu durumu düzeltmesi için ihtar çekilerek süre verilmelidir Aksi halde dava açılır İşgal halinde ise, hiçbir ihtar veya süre şartı aranmaksızın tahliye davası açılabilecektir

Kiralayanın tahliye davası açabilme şartlarından bir kısmı da Borçlar Kanununda düzenlenmiştir Bunlar da sırası ile;

İlk şart, 256maddede düzenlenen sözleşmeye aykırılık halidir Bu hüküm genel bir hükümdür Bu maddeye göre kiracı, kiralananı kullanırken özenle ve tahsis gayesine uygun olarak hareket etmeli, bina içindeki diğer oturanlara karşı komşuluk gereklerine uygun davranmalıdır Kiracının bu hallere aykırı davranması durumunda, kiraya veren süre sonunu beklemeden sözleşmeyi hemen feshedebilecektir Kiraya verenin bu yola başvurabilmesi için, evvela kiracıya akde aykırılığı gidermesi için ihtar çekmesi ve münasip bir mehil vermesi gerekir Bu ihtar, herhangi bir şekle tabi değildir Eğer kiracı, kiralananı açıktan açığa fena kullanarak kiralanana daimi bir zarar verirse , ihtara da gerek yoktur Eğer yapılan ihtar amacına ulaşmışsa, yani kiracı ihtar üzerine sözleşmeye ve kanuna aykırı davranışlarına son vermişse, artık kiraya verenin sözleşmeyi feshetme hakkı mevcut olmayacak, akde aykırılık giderilmediği takdirde ise tahliye davası açılabilecektir

Borçlar Kanunu anlamında, kiralayanın tahliye davası açabilmesinin ikinci şartı ise, 260maddede düzenlenmiştir Buna göre; Kiracı, zamanı gelmiş bulunan ancak ödenmeyen kira alacağı için, altı ay ve daha uzun süreli kira sözleşmelerde 30 gün, daha kısa süreli sözleşmelerde 6 günlük süre verir ve kira parasının ödenmesini ister (ayrıca ödememe nedeniyle kira süresi sonunda sözleşmeyi fesh edeceğini de belirtebilir ayrıca ödenmeyen kira paraları ihtarda mutlaka gösterilmelidir) Kiracının, borcunu ödemesi halinde kira ilişkisi devam edecek ancak, söz konusu ihtar 6570 sayılı kanuna göre ilk haklı ihtardan biri olarak sayılacaktır Kira parasının ödenmemesi halinde ise ihtarda belirtilen sürenin dolması ile tahliye davası açabilecektir




KİRA TESBİT DAVALARI:
Kiraya veren veya malik kira tespit davası açabilir Kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren en geç 15 gün önce ihtar veya dava dilekçesinin davalı kiracıya tebliğ edilmesi gerekir Buna uyulmazsa, mahkemece tespit edilen kira, bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olacaktır Belirtilen süre içinde ihtar gönderilmişse, dönem sonuna kadar dava açılabilecektir Kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin özel şart varsa, bu şart yenilenen ilk dönemde tarafları bağlar; yani yenilenen ilk dönemde bu şarta göre kira artışı yapılır Yine sözleşmede her yıl kiranın artacağına ilişkin özel şart varsa, ihtarname çekmeye gerek yoktur Dönem sonuna kadar her zaman dava açılabilir
Yargıtay 3Hukuk Dairesinin bu konudaki yerleşik içtihatlarına göre, kira bedelinin tespiti davalarında; öncelikle taşınmazın bulunduğu muhitteki olağan rayiç araştırılacak; olağan rayicin bulunamaması halinde, kira parası ekonomi esaslarına göre bir başka deyimle Toptan Eşya Fiyat Endekslerindeki (TEFE) artışa göre tespit edilecek; bu yöntemle tespit edilen kiranın çevrede oluşan rayiç kira bedellerine göre yetersiz kalması halinde ise, gerektirici nedenleri açıkca gösterilerek aşırı olmayacak bir oranda kira parasında Hak ve Nesafet kuralları çerçevesinde ayrıca bir artış yapılabilecektir
Yargıtay, son kararlarında tarafların serbestçe ve her türlü etken dışında yaptıkları kira akdinde kararlaştırdıkları kira parasının, aksi kanıtlanmadıkça o dönemin olağan rayicine uygun olduğunun kabul edilmesi gerektiğini, koşullar değişmediği ve özel nedenlerin varlığı ileri sürülüp kanıtlanmadıkça kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan bu kira parasının tespiti için Toptan Eşya Fiyat Endeksinin % 65 ile sınırlı olarak üç yıl için artırımının esas alınacağını, bu şekilde hesaplanacak kira parasının o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğunun ilke olarak kabul edilmesi ve uygulamanın buna göre yapılması gerektiğini vurgulamıştır
Bu davada uygulamada genellikle mahkemece mahallinde keşif yapılarak (Hukukçu+inşaat mühendisi+mülk sahibi) nden oluşan bilirkişi heyetinden rapor alınmakta; rapor doğrultusunda karar verilmektedir

KİRACI-EV SAHİBİ İLİŞKİLERİNDE YENİ DÖNEM


Türk Borçlar Kanunu ile kiracı-ev sahibi ilişkilerinde, yeni bir dönem başlayacak
Gayrimenkulu kiralayan, mal sahibinden kiralanan yerle ilgili ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilecek Bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, bu ayıbı mal sahibi adına gidertebilecek ve bundan doğan alacağını kira bedelinden kesebilecek Ayıbın verilen sürede giderilmemesi durumunda, kiracı sözleşmeyi feshedebilecekKira sözleşmesininimzalanmasından sonra kiralanan yer herhangi bir nedenle el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin taraf ı olacak - ^' ,<,;/, rntofK Kiracı, aksine sözleşme ve yerel adet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa ısıtma, aydınlatma ve su gibi yan giderleri her ayın ' sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödeyecek
Kiraya verenler, konut ve çatılı iş yerlerinde, sadece kira bedelini değil, elektrik ve su gibi yan giderleri de ödemeyen kiracılara karşı, temerrüt sebebiyle tahliye davası açabilecekler


EV SAHİBİNE, SÖZLEŞMEYİ TEK TARAFLI SONA ERDİRME HAKKI


Konut ve iş yeri kiralarında kiracı, süre bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzatılmış sayılacak Ancak kiraya veren, 10 yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilecek
Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı; eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemeyecek

Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunda, kiraya verenin, kendisinin, eşinin ve çocuklarının konut ve iş yeri ihtiyacı ileri sürülerek tahliye davası açabileceği öngörüldüğü halde, yasaya göre, "kendisinin, eşinin, alt soyunun, üst soyunun ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin gereksinimi sebebiyle kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirebilmesine" olanak sağlanacak Böylece, kiraya verenler, üst soyunun (örneğin, babasının veya büyük babasının) ve alt soyunun (torunlar) konut veya iş yeri gereksinimini ileri sürerek tahliye davası açabilecekler Bugünkü düzenlemeye göre, "Oğlum evlenecek Kızım gelin olacak" şeklindeki gereksinimlerle tahliye davası açabilen ev sahipleri, bu yasadan sonra, "Babam, dedem, torunum veya evlatlığım oturacak" gibi gerekçelerle de kira sözleşmelerini dava yoluyla sona erdirebilecekler

Gereksinim ileri sürülerek boşaltılan konut ve iş yerlerinin, 3 yıl süreyle eski kiracıdan başkasıpa kiralanamayacağına ilişkin mevcut düzenleme yasada da korunmakla birlikte, "yeniden kiralama yasağına" aykırı hareket eden kiraya verenler için öngörülen 6 aydan 1
yıla kadar hapis ve 3 yıllık kira bedeli tutarınca ı ağır para cezası kalc^açaJs, ıB^uj? yerb ne, kiraya veren, söz konusu yasağa aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına, son kira yılında ödemiş olduğu bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacak

sorunuz özel mesajla yanıtlanmıştırUmarım yardımcı olabilmişimdir